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齐鲁律师王青

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房屋买卖风险防范(一)  

2012-12-26 19:58:49|  分类: 合同纠纷 |  标签: |举报 |字号 订阅

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]房屋买卖风险防范(一)(2012-12-26 13:55:11)
房屋买卖风险防范(一) - 齐鲁律师王青 - 齐鲁律师王青转载▼
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分类: 房屋买卖、合同买卖及其它合同


原文地址:房屋买卖风险防范(一)作者:陈枝辉

最近在应出版社之约,编写房屋买卖合同案例图书。从活生生的案例中,我总结了一些风险,并以律师提示的方式告诉读者,以下是前面10篇的节选:

【律师提示】

1.契约即法。双方就房屋交易的意思表示达成一致,卖方收取定金后,无法定或约定理由拒绝继续履行,不仅有可能需要承担违约责任,而且同时仍需要继续履行。

2.房屋交易作为一项重要民事活动,卖方事先应充分征求家人尤其共有人的意见,同时应充分调查房屋交易市场行情及价格上涨空间,以免卖房时患得患失,徒生烦扰。

3.卖方收取定金时,应当就房屋买卖的主要条款如付款、交房、过户、税费负担等与买方达成一致并形成书面合同,以免事后因约定不明,导致履行受阻。

——《卖方解除合同的理由——后悔卖了房,理由可正当?》

【律师提示】

1.在合同具备继续履行条件下,对方又无违约情形,一方拒绝履行,应承担违约责任。

2.就无产权证的房屋签订买卖合同,但房屋权属明确或嗣后完善权属证明,通常不会认定所签合同无效。故,对无产权证的房屋,如果心存疑虑,就不要交定金、签合同;交了定金,事后反悔,一旦卖方的房屋权属不成问题,因买方不继续履行合同,必然要承担违约责任。

3.房屋买卖合同对交房时间和付款时间要有明确约定,尽量不要采用口头约定方式,在无证据证明,对方否认情况下,口头约定相当于无约定。

——《买方解除合同的理由——合同未签成,责任应在谁?》

【律师提示】

1.以尚未取得产权证签订出卖合同作为嗣后合同无效的主张,如系合法建盖,则因事实行为原始取得物权,登记办证属于国家行政管理制度要求,国家机关对房屋产权确认与否,并不影响通过合法新建取得房屋所有权的事实。

2.接受履行的一方,如果为自己的利益不正当地促成条件成就的,履行义务的一方应保留相关证据,以达到依法确认视为条件不成就的法律效果。

3.查阅、复印相关证据材料产生的费用,会因定性为本案产生的合理费用予以支持,亦可能以属举证责任范围应有义务而不予补偿。

4.故意不履行交房义务,认定违约同时,可能产生继续履行的法律后果,同时亦需承担支付因违约产生的违约金责任。

5.争议条款:“到期未付余款,本合同失效。每拖欠一天罚款500元,以此类推。”该条款关于逾期付款的法律后果系“合同失效”还是“继续履行,并按每日500元支付罚款”的约定相互矛盾。该约定无效。

——《逾期付款与继续履行——付款虽逾期,履行仍继续?》

【律师提示】

1.合同空白栏尤其有关逾期付款、逾期交房违约金比例的填充应予明确,空白即视为相关违约责任的未予约定,且存在对方当事人事后补充不利于己的条款之风险。

2.在对方违约而违约责任没有约定或约定不明的情况下,如果一味坚持自己要求对方承担违约责任,而拒绝继续履行,可能导致被驳回诉讼请求的后果。

3.“毁约”与“违约”在合同约定中应有明确界定,相应的责任后果是否统一有必要加以澄清,否则,在一方“违约”,事后在诉讼中又同意继续履行情况下,很难认定为“毁约”,相应的“毁约”条款即难适用。

——《违约与毁约行为后果——违约不毁约,责任如何担?》

【律师提示】

1.二手房签约前,买受人应对房屋内居住人员的情况应有所了解,对是否影响合同生效后的履行存在障碍应有判断,并在合同中对出卖人虽交了钥匙但买受人仍无法入住的违约责任及损失赔偿应做约定。

2.注意条款:“交钥匙”与“交房”非同一概念,交了钥匙不等于交付房屋,往往出卖人交了钥匙,但因租赁关系或共有关系,或其他原因,导致对出卖房屋有异议的案外人或第三人占据房屋,不予交付,而此情况下,是否出卖人承担责任或有能力解决实际交房问题,皆不明确,故二手房买卖合同中应对出卖人的全面履行交房义务及违约责任约定明确。

——《交房义务的全面履行——儿子不腾房,算不算交房?》

【律师提示】

1.因出卖方迟延交房,买方持与他人签订的转租协议起诉主张租金损失,可能会被法院以租金计算标准不客观而驳回。

2.房屋买卖合同应对一方迟延交房或迟延付款的违约责任有明确约定。

——《逾期交房与损失主张——交付房迟延,房租怎计算?》

【律师提示】

1.在合同已对履行义务的先后顺序有明确约定情况下,作为房屋买卖合同的卖方,以怀疑对方的诚信及担心过户后余款难以追回为由,要求“先交全款再办过户”如果没有合同依据,则构成单方变更合同,可能会承担违约责任。

2.即便是合同有明确约定“先交全款再办过户”,如果过户手续的办理,系因双方递件手续在先,税款交纳在后,因卖方拒绝配合递件,亦会被认为违约,由此导致合同解除的,应承担违约责任。

3.房屋买卖格式合同尾部通常有“双方约定的补充条款”,对合同条款及附件内容的手写修改或补充,其效力应优先于《合同》的其他约定,故如果无约定,应当将空栏涂销或加以注明,以防止事后一方为取得有利于己方证据而添加内容。

——《过户付款附条件解释——房款未交齐,可否不递件?》

【律师提示】

1.未及时办理过户,嗣后因政策原因导致过户手续办理成为难题,并不能当然成为卖方主张合同无效的理由。

2.过户手续迟延办理通常会成为卖方的主要责任,在卖方无证据证明已尽通知义务情况下,买方未履行催告或协助义务通常不会认定构成违约。

——《过户障碍与合同效力——过户难办理,买卖有无效?》

【律师提示】

1.定金收据虽为合同,但无法承载规范的房屋买卖合同所具备的必要条款。故房屋交易达成意向,不仅需要拟定尽可能内容详尽的合同,而且应当成为交付定金的前提。

2.争议条款:在未具体约定过户日期前,“余款过户前两天交付”的约定极容易成为翻悔一方反咬对方的利器。

——《合同义务的履行顺序——交款或过户,如何分先后?》

【律师提示】

1.在约定先交房后付款情况下,交房义务的未完全履行有可能成为买方拖欠付款的抗辩理由,故房屋买卖合同应尽可能约定将买方的主要付款义务履行作为卖方交房的基础。

2.房地买卖陷阱之以小搏大被动变主动:先交少量定金,约定权属变更后付清余款,待权属变更后,买方掌握主动,大量的余款未予支付或仅支付少部分,对于卖方而言,买方此时出具欠条,卖方通常会予接受,由此买方基于合同享有物权请求权,卖方享有的只是一纸债权。防范关键点:签约前对买方资信做审核;签约时对付款条件和违约责任做约定;履行中出现对方违约情形,当机立断,在不能满足付款担保要求时,及时主张违约责任。

3.在一方先行违约的情况下,另一方解除合同,应当通知对方,未经通知的,合同尚未解除。

——《解除条件与根本违约——付款太拖延,能不能解约?》

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