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房屋买卖风险防范(二)  

2012-12-26 20:00:09|  分类: 合同纠纷 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房屋买卖风险防范(二)(2012-12-26 14:05:23)
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分类: 房屋买卖、合同买卖及其它合同


原文地址:房屋买卖风险防范(二)作者:陈枝辉

最近在应出版社之约,编写房屋买卖合同案例图书。从活生生的案例中,我总结了一些风险,并以律师提示的方式告诉读者,以下是其中几篇的节选:

1.售房合同签订后,出卖人交房、收款,如果交款人非签约相对人,但最终却成为产权人,房主是否一房二卖?辽宁沈阳中院[2005]沈民(2)房终字第712号“宁某与张某房屋买卖合同纠纷案”中就提示了此情形下的风险:一审认为是一房二卖,二审认为是买房人倒手再卖。风险防范:交款人非买房人的,应有买房人的委托或确认。——《一房二卖的确权原则——一房为二卖,谁享所有权?》

2.二手房买卖合同,注意条款:“办理房地产交易过程中的一切交易费用、税费、办证费全部由买方承担”。几为“显规则”。但在签约前,仍要核实出卖方的购房发票是否齐全,因为过户可能涉及到营业税,如果出卖人不能提供由税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证,则营业税全额计征,依合同约定,最终可能还是由买受人来买单。案见广东佛山中院(2006)佛中法民五终字第151号“何某与梁某房屋买卖合同纠纷”。——《购房原始发票的作用——购房无发票,增税谁来掏?》

3.漏洞条款:“买方逾期15日未付清应付房款的,作悔约处理,本合同即告解除,买方所交定金,卖方不予退回,已付购房款卖方在七日内退回买方;另赔偿卖方2万元违约金”。该条款规定的实际是逾期付款导致合同解除时的违约责任,如果逾期付款,合同未被认定解除,违约责任实际上不能依此主张,出现漏洞。——《购房原始发票的作用——购房无发票,增税谁来掏?》

4.注意条款:“交钥匙”与“交房”非同一概念,交了钥匙不等于交付房屋,往往出卖人交了钥匙,但因租赁关系或共有关系,或其他原因,导致对出卖房屋有异议的案外人或第三人占据房屋,不予交付,而此情况下,是否出卖人承担责任或有能力解决实际交房问题,皆不明确,故二手房买卖合同中应对出卖人的全面履行交房义务及违约责任约定明确。——《交房义务的全面履行——儿子不腾房,算不算交房?》

5. 涉及夫妻共有房屋的处分,就相对方而言,为避免纠纷,应当尽量查明出卖人婚姻状况、房屋实际权属状况,以确定权利处分的适法性。同时,尽量让夫妻作为权利人在房屋买卖合同上均签字认可。另一方面,以处置夫妻共同财产未经另一方同意为由主张合同无效,实践中存在举证责任、表见代理、善意取得、物权登记制度等的有力回击,故往往得不偿失。——《擅卖夫妻房合同效力——夫妻擅卖房,合同亦有效?》

6.“定金”与“订金”。能够发生双倍返还的为“定金”,如约定“订金”,则在一方违约时,不适用定金罚则。故购房合同中对“定金”的表述应明确,字面及解释均应符合法律规定的形式,嗣后的该款收据内容表述亦应明确为购房“定金”,任何表述为“订金”、“小订”“定钱”、“押金”、“保证金”、“信誉金”、“违约担保金”的做法,或对该款支付、收取的不一致表述,均有可能导致不适用定金罚则的法律后果。——《预付定金的准确表述——定金和订金,到底依哪个?》

7.因被继承人与出卖人买卖合同纠纷,并由继承人提起的房屋确权诉讼,通常包含了两层权属确认诉请,一为买卖合同有效,房屋为遗产,其次作为继承人,有权继承该房。因后一诉请法律性质为继承权纠纷,不能通过房屋买卖合同纠纷解决,故诉请应做如下表述或修正:确认买卖合同有效,确认被继承人的合法继承人对该房屋依法享有权利。——《遗产房屋的权属确定——合同收条在,谁是买房人?》

8.购买部分房产,办理过户时,存在分户办理权属证的情况,在约定过户费由买方负担的情况下,所有分户办证费用是否包含在内,应在合同中预先明确约定,以免事后引发争端。——《单独处分遗产房有效——亡妻名下房,转让有无效?》

9.就产权人已过世的作为遗产的房屋设定买卖,买受人应当对产权人法定继承人及签约人的受权情况作必要了解,同时有中间人或见证人,对所有授权委托情况要进行核验,并保留相关查验记录,保留付款凭证做到有据可查,以避免在无权处分情形时被认定存在重大过失而不构成表见代理,影响买卖合同效力。——《表见代理遗产房交易——出售父母房,是否有商量?》

10.争议条款:“兹将我的产权房屋卖给×××居住”。卖的是所有权还是使用权,约定不明,易生争端。故签订房屋买卖合同,应将标的房屋的位置、权属状况、价款等做明确约定。——《遗产房买卖过户办理——卖房人死亡,能否办过户?》

11.禁止购买农村私房不仅限于非城市居民。国办(1999)39号文关于“农村的住宅不得向城市居民出售”的规定不涉及向农村居民转让农村住房的问题,但不能据此得出允许向本集体经济组织以外的农村居民转让农村住房的结论。即使同一乡镇的村民,在不同村之间买卖房屋,即使买方属于因征地而失地、失房的“农转非”人员,即使村委会做见证,付清房款、入住数年,仍面临合同无效的风险。案见四川成都中院(2008)成民终字第434号“夏某与周某等房屋买卖合同纠纷”。——《农村居民户购房效力——农村居民户,买民房无效?》

12.买卖农村房屋,买方的风险还体现在诉讼程序上。无论是由卖方起诉主张确认合同无效,还是由买方先起诉确认合同有效,两种截然相反的诉讼请求都摆在买方面前:合同有效,继续履行;合同无效时返还房款同时赔偿损失需要通过反诉或另案起诉实现。在同一诉讼程序中提出两种诉讼请求,不仅削弱己方立场,而且还面临诉讼请求不明确之虞。——《农村居民户购房效力——农村居民户,买民房无效?》

13作为买卖合同标的的房屋因拆迁而未办理过户手续,起诉要求就安置房办理过户手续时,最好在诉状中予以特别明确,以防止判决执行的困扰。——《夫妻拆迁房单卖效力——夫妻共有房,单卖有无效?》

14.依据合同产生的交付房屋及转移所有权的请求权具有物权属性,不受诉讼时效拘束,案见四川成都中院(2008)成民终字第2868号“牟某与李某房屋买卖合同纠纷案”、广东佛山中院(2005)佛中法民五终字第946号“蔡某与某开发公司商品房买卖合同纠纷案”;在认为适用诉讼时效的判例中,辽宁沈阳中院[2008]沈中民二终字第957号“某开发公司与吕某商品房买卖合同纠纷案”认为虽然2年前就已交付使用,但未办权属登记的违约状态一直持续,不能视为已过诉讼时效;辽宁沈阳中院[2007]沈民(2)房终字第512号“某开发公司与梁某商品房买卖合同纠纷案”认为2年已过,无时效中断或中止事由,应丧失胜诉权。对违法违约迟延办证需要承担违约责任时,实践中倾向于适用两年诉讼时效,即以起诉时点向前追两年。故,无论是办理过户的物权请求权,还是追究逾期办证的违约责任的债权请求权,建议房屋买卖合同当事人尽量在合理期限内主张,不要超过2年期限。——《交房或过户诉讼时效——交房或办证,是否有时效?》

15.逾期办证。合同通常约定交房之日起90日内由出卖人将办理过户资料提交产权登记机关备案,但实际上超过90天,甚至180天,过户手续仍未办理,主张违约责任时,可能存在要求由买受人举证出卖人未将办理过户资料提交备案的责任,虽然按举证规则,该义务的是否履行应由出卖人承担,但将此义务转移给买受人一方不乏其例,如海南省海南中院(2007)海南民二终字第164号“邓某与某开发公司房屋买卖合同纠纷案”就以买受人未举证驳回其相关诉讼请求,而该案买受人主张未办证时实际距离房屋交付已近两年。该判决意味着,为求保险起见,买受人主张违约责任时,最好到产权登记机关事先查询,以确定出卖人实际提交备案的日期,以确定逾期办证违约责任是否客观存在。——《逾期交付房屋的确认——商品房交接,该如何通知?》

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