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齐鲁律师王青

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全国优秀律师事务所--齐鲁律师事务所合伙人、律师。基本业务是民商事诉讼、刑事辩护。 主要业务是项目投资、企业法律顾问。擅长业务是人身损害赔偿、知识产权、尽职调查。联系电话:13583182752。

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房价下跌大幕拉开  

2012-09-23 21:34:39|  分类: 社会生活新闻、轶 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价下跌大幕拉开
(2012-09-23 08:24:15)
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杂谈
分类: 草根视点


未来一两年内,地产将会是一个非常难做的行业。对于开发商来说,好消息是,土地价格很可能将面临下降的趋势之中,但坏消息是房价的下降速度很可能更快

 

  上周,一位就任于多元化民企高管职位的好友问及地产形势——他的公司也有不少的地产业务。我告诉他,我的看法是整体而言,房价上涨的可能性已经结束,现在处于下跌拐点前的逃生窗口,而现在,逃生窗就要关闭了。

 

  地产商开始变得没有信心,这本身是地产形势发生根本性变化的信号。这个拐点是从去年夏天开始起的,当被问及房价的时候,已经有部分多元化涉及地产业务的老总说看不懂了。

 

  这时候承认自己看不懂的人是聪明人,只有像任志强这样的蠢货和真正手里有大量高价地的开发商才会盲目地继续认为市场是不会变化,继续上涨的。聪明人开始嗅到变化的来临,会为之做准备。其实包括问询我的那个高管,他们公司已经停止拿地了。

 

  作为观察者,我已经写过专栏警告市场进入变化状态。但市场实质性变化仍然来自于交易的一方:本周,多家媒体指出,各个地方政府有点挺不住了,大规模抛地动作开始出现。温州、杭州、上海、北京等区域都各有大宗地块抛出。

 

  这是可以预期的。由于地方政府对于土地财政依赖已成惯性,相当一批政府一半以上的开支来源于土地。所以不管怎样努力地开源节流,我们都可以预期骤然间失去卖地收入都将使政府陷入困境。因此各地政府在一段时间内真正有效的对策,只有加推更多土地这一条道路。多卖地补充收入,同时努力进一步开源节流。这才是可行之道。

 

  但这证明政商勾结的地产市场联盟开始破裂。之前政府与开发商集团之前在利益上的联盟是:政府在土地供应上做手脚,开发商因此在下游房产价格上接连推高。而因此政府卖地价格越来越高,开发商房价越来越高,所以两大集团各自获利。不过由于开发商集团的队伍日渐庞大,而地方政府对开支的需求又日呈刚性,另外市场已经根本无法承受如此之高的房价。因此这个联盟在坚挺了十年之久之后,以当下各地方政府加速推地,不再顾及开发商利益为核心,进入彻底破裂状态。各地方政府已经不可能再普遍照顾所有的开发商都挣钱了。

 

  但这仅仅是地产价格下跌的第一个动因。多米诺骨牌倒了第一张之后,接下来还有哪几张牌呢?

 

  如果我猜得不错的话,接下来倒下的最重要一张牌是消费者预期。观察市场,我们可以发现的是,现在说房价必涨的买房人已经不多了。因此消费者关于房价的信心已经不足。这种不足远远不止于购房人群数量减少这一个选项上,重要的观察信号还在于二手房持有人是否将会抛房套现上。如果我是一个未来的购房人的话,我在未来一年内的买房选项一定包括二手新房这一选项。相比起定价确定之后就没有弹性的开发商来说,买投机房产个人手里的新房,优势在于它是现房,而且价格的商量余地非常之大。

 

  消费者预期其实是一个对市场影响非常大的因素。新世纪之初,广东已经经历了一轮地产投机风潮,当时说法是:买股买成股东、买房买成房东,泡妞泡成老公,资产持有者被视为傻子。相对比现在人们把持有几套房视作女子婚嫁的标准,我们可以看清变化有多大,当然也可以看到未来房产持有者被人嘲笑的可能。

 

  与消费者预期发生变化同时到来的,还很可能有人口迁移方向这一张牌。这张牌的真正变化浪潮,似乎已经开始到来。

 

  事实上,真正决定东南沿海一带城市地产价格十年来不断上涨的决定性因素,是全国人口向沿海城市的不断迁移和集聚。正是因为这个浪潮的推动,才会有这些城市房价上涨的购买基础。如果我们看看十年来东南沿海城市的房屋租金变迁,会发现,这个市场的价格虽然涨幅远赶不上房价涨幅,但它上涨的幅度同样是成倍的。租金的这种上涨,恰恰证明人口集聚的程度。

 

  不过,牵引人口迁移方向的,是就业的机会。当下,工业西进和城镇化是未来大城市人口流出的核心要素。而当下唯一不能确定的,就是从农业转移出的人口流入大城市的多,还是大城市随工业迁移到中西部和城镇的多。

 

  所以未来一两年内,地产将会是一个非常难做的行业。对于开发商来说,好消息是,土地价格很可能将面临下降的趋势之中,但坏消息是房价的下降速度很可能更快。

 

  从这个意义上,我们也许可以理解最近万科传出来的一条新闻,万科决定给予各地公公司以更大的授权。很明显的是,在一个下跌市场中,统一决策是困难的,只有分散权力,快速决策,地产公司才能在变化的市场中赢得更好的利润空间。

 

  郑作时(作者系财经作家)


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