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以违章建筑为标的物的租赁合同是否无效  

2013-02-16 21:34:25|  分类: 合同纠纷 |  标签: |举报 |字号 订阅

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以违章建筑为标的物的租赁合同是否无效

蒋贤铮

201257日)

博友问:在自家承包的耕地上建造房屋后出租给他人用作仓库,他人拖欠租金被起诉。其以房屋属违章建筑为由主张租赁合同无效。请问:违章建造的房屋是否导致以此为标的物的租赁合同必然无效?

提供的参考意见:以违章建筑为标的物的租赁合同虽违反法律、行政法规的管理性或取缔性强制性规定,但是效力性强制性规定,将导致以违章建筑为合同标的物的租赁合同相对无效。

首先,租赁合同的标的物即违章建筑违反的是《土地管理法》、《城市规划法》的管理性或取缔性强制性规定。违章建筑是指违反土地管理部门或城市规划部门等行政主管部门审批规定所建造的房屋和其他构筑物。详言之,违反《土地管理法》第三十六条第二款“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。”的规定,擅自在耕地上建造房屋的,依照该法第七十四条的规定,由县级以上政府土地行政主管部门责令限期改正或治理,可以并处罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。而违反《城市规划法》第三十三条第二款“禁止在批准临时使用的土地上建设永久性建筑物、构筑物和其他设施。”的规定,擅自在批准临时用地上建造房屋的,依照该法第四十条的规定,由县级以上政府城市规划行政主管部门责令停止建设,限期拆除或没收违法建筑物;影响城市规划,尚可改正措施的,由县级以上政府城市规划行政主管部门责令限期改正,并处罚款。依照上述规定,违章建筑的法律后果,是由县级以上土地管理或城市规划行政主管部门责令停止建设、限制改正或治理、拆除;没收违法建筑;罚款;构成犯罪的则追究刑事责任。

其次,租赁合同的标的物即违章建筑违反的是效力性的管理性或取缔性强制性规定。依照《合同法解释(二)》第十四条“合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定,是指效力性强制性规定。”的规定,效力性强制性规定不同于管理性或取缔性强制性规定,效力性强制性规定禁止特定交易行为的发生,以维护国家利益或社会公共利益不受侵害。而管理性或取缔性强制性规定,并不指向特定交易行为本身,该交易行为仍是法律、行政法规所准许,如果当事人的交易行为违反了管理性或取缔性强制性规定,只需对其追究相应的行政责任甚至刑事责任即可,并不影响合同效力。《城市规划法》第三十三条第二款的上述规定,虽是规划主管部门对不符合用地条件建造房屋等违法行为所作出的行政管理上的管理性或取缔性强制性规定,但依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”及第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”的规定,违反城市规划法律规定的违章建筑租赁合同应被确认相对无效。而违反《土地管理法》第三十六条第二款的上述规定建造的房屋作为租赁标的物,虽法律、行政法规未规定将导致租赁合同无效,但与违反城市规划法律规定建造的房屋,均属违法性一致的违章建筑,同理,也应认定违反土地管理法律规定的违章建筑租赁合同相对无效。

(作者单位:南宁市中级人民法院)

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