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二手房“避税五招” 法官逐一点评称不靠谱  

2013-03-29 21:50:33|  分类: 合同纠纷 |  标签: |举报 |字号 订阅

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二手房“避税五招” 法官逐一点评称不靠谱
(2013-03-24 20:21:00)
TE>二手房“避税五招” 法官逐一点评称不靠谱 - 齐鲁律师王青 - 齐鲁律师王青转载▼TE>
标签:
财经
分类: 房地产类


“国五条”公布后,针对二手房交易征收差价20%个税的政策,网上传出了多个版本的避税攻略,并被疯狂传阅。那么网上盛传的所谓买二手房避税的五大奇招,也可以称作“避税五招”是否可行,存在什么样的法律风险?昨天本报记者采访了北京两位资深法官。两位法官表示,“避税五招”不仅不靠谱,而且都存在极大的法律风险。
  “避税五招”之一
  先过户给子女 再上市销售
  网友总结出的买卖二手房避税第一招,是父母先将房子过户给儿女,再以儿女名义卖房避税。
  网上还举例说明这第一招的运作过程:70多岁的杨老汉名下有一套60多平方米的房改房,杨老汉购买该房时的价格是5万元。目前这套房子的市场价值是100万元,如果按照当年5万元买下的价格,那么增值部分就达到了95万元,交20%的税就是19万元。
  杨老汉到派出所开具子女关系证明之后,到房产局以100万元把房子卖给儿子。儿子根本不需要付购房款,就可以将房子归到自己名下,唯一需要交的就是契税和杨老汉的个人所得税。杨老汉将房子卖给儿子,合同价格为100万元,那么今后以儿子的名义将这套房子再次出售时,该房的增值底价就是100万元。如果杨老汉仍以100万元出售,那么就相当于无需缴纳个人所得税。如此操作,神不知鬼不觉地避开了20%的增值税。
  法官点评:这招存在四个法律风险
  那么这一避税招数是否可行呢?房山法院的卢涛法官称这一招存在四个方面的法律风险。首先,父母将自己名下的房子过户到子女名下后,子女就有权处置其名下的房产。如果子女将房子卖掉后不给老人卖房款,老人可能面临无房可住或者无钱养老的困境。其次,如果父母将房子卖给子女过户到子女名下,遇到子女离婚等家庭变故,房子有可能作为子女的夫妻共同财产进行分割,房屋的一半份额可能会落到他人名下。第三,房子过户到子女名下之后,如果遇到子女在外面有债务纠纷,其名下的房产可能会被法院查封甚至强制执行。最后,目前北京实行二套房、三套房限购措施,如果父母将房屋过户到子女名下而子女不能及时处置,遇到子女购房就会因为名下有房而受到限购政策的影响。
  “避税五招”之二
  签阴阳合同 做低交易价格
  “20%的税太重了,这下还不是满城都是阴阳合同啊!”针对二手房20%的计征个税,有网友表示阴阳合同将成为接下来二手房过户的“标准合同”。所谓的阴阳合同,是指二手房买卖双方签署两份合同,一份合同是真实成交价格,另一份合同是为了规避个税的虚假成交价格。以一套原价100万元、实际成交价格200万元的二手房为例,如果按照新政计征20%的个税,那么需要缴纳20万元的个税;如果通过签署阴阳合同,将成交价格填写成100万元,那么该二手房差额部分就是零,就不需要缴纳一分钱的增值税。
  法官点评:阴阳合同不受法律保护
  对此卢涛法官表示,阴阳合同不受法律保护,买房人今后再处置房产时,可能会承担更大的税负。
  卢涛法官告诉记者,从法律上说,阴阳合同目的是逃避国家税收,其本身就是非法的,一旦买卖双方出现纠纷起诉到法院,法院不会保护假合同约定的内容。此外,按照目前所有税费都由买房人承担的市场“潜规则”,买房人用阴阳合同在这一次买房时少交了税,但是如果买房人再将所购房屋出售时,会因为第一次交易合同价格畸低而面临再次交易的差价更大,需要交纳的税费更多。
  再有,目前税务部门对交易价格明显低于市场价格成交的二手房要进行价格评估,交易双方必须按照评估价格进行税费征缴。因此,阴阳合同规避个税的目的很难达到。
  “避税五招”之三
  虚假诉讼 借司法判决过户
  “阴阳合同?弱爆了!”阴阳合同避税的招数刚晒到网上,一位网友就在微博上表示,阴阳合同避税的成功率并不能百分之百得到保证,最简单有效的办法可以通过申请司法判决,直接把二手房判罚给购买方,节省的税费更多。
  该人士表示,二手房买卖双方可以伪造欠款事实,由买方向法院起诉,要求卖方还钱。卖方则表示愿意以房抵债,最终由法院将二手房判罚给买方,达到避税目的。这一用虚假诉讼的方式骗取法院判决避税,得到了很多网友的认可。
  法官点评:虚假诉讼将被追责
  对于网民支招称可用虚假诉讼骗取法院判决的方式避税,卢涛法官称,如果虚假诉讼的事实一旦被法官核实,买卖双方都将面临严厉的处罚甚至会被追究刑事责任。
  据卢涛法官介绍,今年1月1日实施的新的《民诉法》对于虚假诉讼加大了惩处力度。那些想通过虚假诉讼避税的人实际上是低估了法官的水平和能力。据卢涛法官介绍,每次国家出台涉及民生的重大政策之后,法院都会及时制定预案,随之出台预防当事人通过虚假诉讼骗取法院判决的措施。就坊间流传的伪造欠款事实,通过司法判决达到避税目的的做法,首先法院判决一般只会对欠款数额和还款日期予以确认,并不会直接同意“以房抵债”。如果双方当事人自愿同意以房抵债也不会得到司法确认。对“以房抵债”的案件,法院的处理是通过司法拍卖程序,将拍卖所得款项扣除税费之后用以偿还债务,所以想伪造欠款事实,通过法院判决达到避税过户的目的,在司法实践中是行不通的。
  据卢涛法官介绍,法院在审理案件中曾遇到过这样的案例:买卖双方为了避税,签订假借条向法院起诉,买房一方称对方欠自己的钱款要求偿还,而卖房一方主动提出愿意“以房抵债”,双方演双簧非常逼真,骗得了法院判决或调解书。但是在履行判决的过程中房价出现下跌,买房人反悔,用假债务关系的判决书要求卖房人还本付息。在另外一个案例中,在履行判决书过程中房价大幅上涨,房主一方反悔,将错就错,返还买房人以“债务”名义约定的房款,收回所售房屋,使购房人买房计划落空。上述两种情况无论哪种情况发生,另一方都要承担虚假诉讼的风险,一旦虚假诉讼露馅儿,双方还都将受到法院的处置。
  “避税五招”之四
  假离婚假结婚 小心弄假成真
  在网友列举的各种避税办法中,最“损”且号称最简便有效的一招,是通过离婚、结婚来实现避税。这样的避税方法一共分为三步:第一步,买卖双方夫妻离婚;第二步,卖方房主与买方异性结婚,房产证上加上对方名字,然后再离婚,房屋归属买方异性;第三步,买卖双方夫妻各自复婚。这样一来,二手房过户的总费用只需要结婚、离婚费用,加上房产证更名的费用,最多只要几百元就可以搞定一套房的交易过户。这样的避税办法,可以节省几万乃至几十万元的过户费用。
  法官点评:假结婚可能会导致“婚内强奸”
  对于网民列举的通过假离婚、假结婚避税的招数,北京市一中院法官郭嘉称,这招最不可行,可能会导致“婚内强奸”,而且这招明显突破了人的道德伦理底线。
  郭嘉法官称,我国法律不承认“婚书”、“婚约”,试图通过假离婚、假结婚达到避税的目的,即使买卖双方在实施之前写下书面约定,这个约定也不受法律保护。据郭法官介绍,北京多家法院都曾审理过夫妻双方为了向单位要房而假离婚,最后一方假戏真作不同意再复婚,使另一方人财两空的案件。比如,女方在面临单位分房时,为了制造出自己名下无房的假象,与自己的丈夫约定好先假离婚,将夫妻双方的住房变更到丈夫名下,自己净身出户,待分到房后再复婚。却没想到,丈夫却假戏真作,事情办完后不再同意复婚,自己却带着房子一走了之,使女方落得人财两空。
  郭法官说,目前网上流传的通过假离婚、假结婚避税的招数,买卖双方为了省下20%的房屋增值税,先是夫妻假离婚,再由户主与对方的异性假结婚,如果假结婚的一方要求行使配偶权过性生活怎么办?
  对此,卢涛法官表示,假离婚、假结婚还会引发其他的法律问题,比如假结婚之后,夫妻名下的财产就可能认定为夫妻共同财产,再办理离婚手续时,可能将面临将夫妻共同财产进行分割的局面,使一方的财产受损。
  “避税五招”之五
  过户给公司 需防“鸡飞蛋打”
  除了阴阳合同、司法判决之外,根据目前的“国五条”规定,以公司名义售卖二手房并无征缴20%所得的规定,由此有的网友支招称一些二手房可以通过这一途径进行避税。
  法官点评:得不偿失
  对于以公司名义售房避税,卢涛法官称,“这一招意义不大,风险很大。”
  卢涛法官分析,以公司名义售房避税,首先得将个人名下的房屋过户到公司名下,要先缴3%的契税,企业向外出售该房屋时,按照规定要缴纳15%的企业所得税,这一纳税比例比个人售卖二手房需要缴纳20%的二手房增值税少不了多少,但这招风险却很大。首先个人名下的房屋转移到企业名下之后,企业就有权出售、抵押该房屋,而不需要得到房屋实际所有人的许可。此外如果公司财务出现问题或有外债不能偿还,过户到企业名下的房屋还有可能被法院查封、拍卖用以偿还企业债务,最终房屋所有人落得鸡飞蛋打。
  卢涛法官总结说,网上避税全攻略可以说“招招惊险,步步难行,全不靠谱”。卢涛法官提示市民,已经签订买房合同的市民赶紧办理过户手续,不要期待房价上涨或者下跌;没有充分想好是否出售或者购买二手房的市民,也不要因为政策突变而头脑发热,在没有冷静做出决定的情况下就直接冲进二手房交易市场做出不冷静的决定,给今后的生活埋下诸多隐患。文/本报记者 李罡
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