注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

齐鲁律师王青

执于一念,将受困于一念;一念放下,会自在于心间

 
 
 

日志

 
 
关于我

全国优秀律师事务所--齐鲁律师事务所合伙人、律师。基本业务是民商事诉讼、刑事辩护。 主要业务是项目投资、企业法律顾问。擅长业务是人身损害赔偿、知识产权、尽职调查。联系电话:13583182752。

网易考拉推荐
 
 

承租人能否以出租人侵害优先购买权为由诉请确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效  

2013-03-09 12:34:09|  分类: 合同纠纷 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

承租人能否以出租人侵害优先购买权为由诉请确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效

蒋贤铮

(2013年3月4日)

[案例]张某与梁某于2010年6月9日签订《房屋租赁合同》,约定张某将自己所有的房屋出租给梁某居住,租期一年。次年5月25日,张某书面通知梁某:“张某已将房屋卖给王某,自同年6月10日起一个月内搬出承租房,如梁某需要继续承租,请与王某联系”。梁某于同年6月15日搬出承租房。之后,梁某以张某在其承租期间未经通知即出售房屋给王某的行为侵犯了其优先购买权为由,起诉请求确认张某与王某之间的租赁房屋买卖合同无效。

[分岐]出租人未行使优先购买权但以优先购买权被侵害为由,诉请确认出租人与第三人之间的租赁房屋买卖合同无效,在审判实务中,法官的处理意见主要有三种:

第一种意见认为,承租人虽提出租赁房屋买卖合同无效确认之诉,但该诉请同时包含了诉请其与出租人签订“与第三人同等条件下”的租赁房屋买卖合同。如果法官仅判决确认出租人与第三人签订的租赁房屋买卖合同无效,对于承租人来说不能实现优先购买权的目的,提起合同无效的确认之诉变得毫无意义。因此,为避免讼累,法官在判决确认出租人与第三人签订的租赁房屋买卖合同无效的同时,可直接判决承租人与出租人之间租赁房屋买卖合同关系成立,出租人依法定和约定交付房屋给承租人,而承租人则在同等条件、期限内付给出租人购房款。

第二种意见认为,鉴于承租人仅提出租赁房屋买卖合同无效的确认之诉,法官只需根据承租人的诉请判决确认出租人与第三人签订的租赁房屋买卖合同无效即可。一方面,即使法官判决宣告出租人与第三人签订的租赁房屋买卖合同无效,承租人并不当然取得该房屋买卖合同中买受人的地位。另一方面,在承租人未诉请行使优先购买权的前提下,如果同时判决承租人与出租人在“与第三人同等条件下”签订租赁房屋买卖合同,属判超所请的情形。出租人与第三人的租赁房屋买卖合同被判决确认无效后,出租人可重新确定售房条件后再出卖房屋,承租人再主张优先购买权。

第三种意见认为,法律赋予承租人优先购买权的实现是以诉请确认出租人与第三人签订的租赁房屋买卖合同无效为手段或前提条件的。承租人仅主张确认房屋买卖合同无效,未诉请行使优先购买权,表明其没有实现优先购买租赁房屋的目的,法官也就没有判决宣告出租人与第三人之间的租赁房屋买卖合同无效的必要。因此,法官应判决驳回承租人确认租赁房屋买卖合同无效的诉请。

[意见]关于承租人如何行使优先购买权的问题,学术界一直争论不休,实务界根据司法理念和司法解释的变化,也相应作出不同的判决。

首先,依照《民法通则意见》第118条“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”和《合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”的规定,出租人未经通知承租人即与第三人签订的租赁房屋买卖合同无效。承租人的优先购买权从期待权转化为形成权、取得权。详言之,当出租人将出卖租赁房屋的意思表示转化成现实,即与第三人签订租赁房屋的买卖合同之时,应视为同时向承租人发出了同等条件的要约,承租人表示愿意以同等条件购买租赁房屋即构成承诺。出租人对租赁房屋的处分权受到法律限制,不得找借口或无正当理由拒绝出售给承租人。从上述法律规定可以看出,立法者当时所持的立法理念,是承租人的优先购买权属于期待权、形成权、取得权,具有物权性质的请求权。

其次,《物权法》确立了物权法定、物权优先的基本原则,但没有规定优先权或物权性质的优先购买权。也就是说,承租人的优先购买权是债权而不是物权,是一种相对于第三人而言的优先权,这种权利不能优先于或对抗所有权。正因此,最高人民法院于2008年12月8日作出的《关于废止2007年底以前发布的有关司法解释(第七批)的决定》,废止了《民法通则意见》第118条,理由是“与物权法有关规定冲突”。为指导《民法通则意见》第118条被废止后承租人优先购买权的保护问题,最高人民法院于2009年7月30日颁布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条专门规定了承租人在优先购买权被侵害后享有损失赔偿请求权,即“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”据此规定,承租人有权以出租人侵害其优先购买权为由诉请赔偿损失,但不可诉请确认出租人与第三人签订的租赁房屋买卖合同无效。自《物权法》实施时始,承租人的优先购买权利属性确定为债权的请求权,不再是物权性质的请求权。承租人以优先购买权被侵害为由诉请确认出租人与第三人签订的租赁房屋买卖合同无效的空间变得十分有限,笔者以为,只有出租人与第三人签订租赁房屋的买卖合同存在《合同法》第五十二条规定的恶意串通损害承租人利益、以合法形式掩盖非法目的、违反法律行政法规的强制性规定等导致租赁房屋买卖合同无效等情形,作为合同当事人之外的承租人才可以优先购买权人的身份诉请法院确认该合同无效。

在本案中,承租人梁某仅主张租赁房屋买卖合同无效而不行使优先购买权,第一种处理意见主张除判决确认租赁买卖合同无效外还判令出租人张某与承租人梁某在“与第三人王某同等条件下”签订租赁房屋的买卖合同。首先,即使依照《民法通则意见》第118条的上述规定,梁某也要作出愿意购买租赁房屋的表示或对张某发出租赁房屋的出售要约作出承诺。其次,梁某如果既无购买租赁房屋的意思表示也无购房能力,纯粹是在利用优先购买权制度恶意地玩弄法律手段,据此意见作出判决的法院难以执行生效判决时将情何以堪!第二种处理意见与《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的上述规定明显不符,不值得驳斥。第三种处理意见所持驳回梁某诉请的处理意见正确,但理由与现行法律规定不符。按照《物权法》的立法精神和对《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有权解释,承租人的优先购买权属债权,可归入强制缔约请求权的范畴。在出租人违反强制缔约义务将租赁房屋出卖给第三人时,承租人可以诉请法院强行要求出租人依照同等条件与其签订租赁房屋买卖合同。但是,根据合同的相对性原则,租赁房屋买卖合同只在合同当事人之间成立和生效,非合同当事人的行为一般不应影响合同的效力。就出租人与第三人订立的租赁房屋买卖合同而言,只要双方买卖租赁房屋的意思表示真实,且无恶意串通损害承租人利益等导致合同无效的情形,就应认定为有效。承租人以优先购买权被出租人侵害为由主张行使优先购买权时,其有机会与出租人按照“同等条件”形成买卖合同关系,但出租人与第三人间的租赁房屋买卖合同并不因此而无效,只是承租人可依据优先购买权制度寻求法律保护,主张优先保护其与出租人之间形成的租赁房屋买卖合同,第三人因承租人优先购买权的行使无法取得租赁房屋所有权时,可依有效的租赁房屋买卖合同要求出租人承担违约责任或者赔偿责任(奚晓明主编:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,286页,人民法院出版社2009年9月第1版)。因此,梁某即使为实现优先购买权的目的,也不能诉请确认张某与王某签订的租赁房屋买卖合同无效。

[结论]依照现行法律规定,出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人可选择或同时诉请行使优先购买权、赔偿损失,但均不可诉请确认出租人与第三人签订的租赁房屋买卖合同无效。换言之,出租人与第三人签订的租赁房屋买卖合同不因出租人侵害承租人的优先购买权导致无效。由是,承租人以出租人侵害其优先购买权为由行使优先购买权或诉请赔偿损失,不再以诉请确认出租人与第三人之间的租赁房屋买卖合同无效为前提或手段,遑论承租人不行使优先购买权或不诉请赔偿损失而仅提起租赁房屋买卖合同无效的确认之诉。当承租人行使优先购买权而取得租赁房屋所有权时,第三人有权以其与出租人之间合法有效的租赁房屋买卖合同为据诉请出租人承担违约责任或赔偿损失。

  评论这张
 
阅读(45)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017