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二手房交易应当注意的几个时间问题 2013年  

2013-06-24 22:26:27|  分类: 合同纠纷 |  标签: |举报 |字号 订阅

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二手房交易应当注意的几个时间问题 2013年

文/深圳方俊律师

今年三四月份,由于受到国五条的影响,导致深圳的二手房房价又经历了一轮新的上涨。房价的波动也引发了一些二手房交易的纠纷,主要的表现形式是业主毁约不卖,同时也有部分炒房客买方转卖吃差价引发的纠纷。两种情况正好相反,一边是业主不诚信,买方成了受害者;一边是买方不诚信,业主成了受害者。综合以上容易出现纠纷的情况,本律师认为,在二手房交易过程中买卖双方都应当注意几个时间问题,现简单介绍如下:

  1. 1. 签约时间。

一般来说,签约之前买卖双方都应当从各方面了解对方的签约意向、意图和履约能力,同时也要对交易价格和交易条件进行一定的了解。但很多业主或买方反映,签约时是在深夜,且此前已经被中介说的头晕脑胀,根本没有精力去仔细思考和审核合同,结果签约后发现交易价格或条件有点离谱,希望解约。部分业主签约售房时买方根本都没看过房就着急催促业主签约,结果事后业主发现买方其实就是中介的“托”。

  1. 2. 首期款付款时间。

我们遇到不少签约时间(此处的签约时间指的是在中介处签中介版本的买卖合同或预约合同的时间,区别于签署正式过户用的《深圳市二手房买卖合同》)与约定的首期款付款时间间隔太长,从而出现问题和纠纷的案例。其中,有一部分是因为房价波动,一方不愿继续交易(常见是因房价上涨业主方不愿继续交易),还有一部分是因为买方是炒房客,要求较长时间的首付款期限是为了寻找新的买家(这种情况合同中一般有买方有权变更买方主体过户的约定),结果被业主察觉和反对。

我们建议首付款时间一般约定在3-15天为宜,特殊情况下,最长也不要超过30天。一般来说,买方决定购房,其首期款基本上是准备的差不多的,否则其不敢签约。首付款的付款时间拖得太久,如两个月,则比较容易出现变故。一方面是因为房价很可能会在这段时间有波动,另一方面是因为买方要求这么长的首期款准备期限,要么就是买方资金实力有问题,要么就是打算炒房寻找新的买家,因此,给予超过一个月的首期款准备期限,没有必要,弊大于利。

  1. 3. 赎楼时间

一般我们见到的二手房买卖合同,赎楼的约定主要是约定业主应当在签约后几日内办理公证委托书,委托担保公司赎楼,但关于什么时候需要完成赎楼、注销抵押登记却没有约定。很多发生纠纷的情况是,业主已经在约定的时间内办好了公证委托,但赎楼迟迟不愿办理,或因为各种原因不能及时将房产证赎出、注销抵押登记。买方认为业主造成交易的拖延属于违约,但严格来说,合同中并未约定业主什么时候需要完成赎楼、注销抵押登记,即便赎楼有延迟,业主也很难够得上违约,买方更不能轻易以此为由要求解除合同。

  1. 4. 贷款时间

目前一般在二手房买卖合同中,仅约定了买方需要再签约后多少日后去办理按揭申请,但申请后多久要批下来,就没有相应的约定。导致很多时候,买方因为资料不齐,条件不符,多次的准备材料、补材料,耽误了很多时间,也导致业主无法顺利完成交易收款。但此时严格来说,买方在约定的办理了按揭申请,合同中又没有约定取得贷款承诺的最后期限,买方不构成合同违约,业主方是不能解除合同的。

  1. 5. 收款时间

目前在二手房买卖合同中,一般是不会约定确保业主收到全款的具体时间,只是会约定业主在收到全款后几日内需交房给买方使用。在银根紧缩的时候,银行放款速度比较慢,甚至在前一两年银行额度紧张的时候业主收款要等几个月甚至半年,这对于业主来说是不能接受的。但买方可以说我该办的都办了,银行放款慢,不是买方的责任。确实,在没有约定确保业主最后收到全款的具体时间的情况下,买方不构成违约,业主只能干着急。因此,为了确保收款的及时,业主也是可以要求在合同中约定确保最后收到全款的时间的。

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