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齐鲁律师王青

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法院审理婚姻家事案件司法观点汇锦及律师分析(2)作者:王丹丹律师  

2013-08-05 15:00:34|  分类: 婚姻家庭 |  标签: |举报 |字号 订阅

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继承开始后遗产分割前,继承人放弃继承权是否需配偶同意

 

    一、【案情回顾】:

白某与刘某1于1992年4月登记结婚,婚后生有一子。刘某1、刘某2系两兄弟。结婚时,刘某1的母亲王某与丈夫刘大某曾口头承诺,将位于北京市大兴区某号房屋中原有的西侧自建的4间房屋归白某和刘某1所有,东侧4间归刘某2所有。白某与刘某1婚后实际居住西侧3间房屋,并对3间房屋进行扩建,向南接出1.8米,增加了北房的面积,刘某2结婚后实际居住北房西数第4,5,6间房屋,对北房进行了扩建。1997年经大兴区政府批准,大兴区某号房屋西侧4间及宅基地归刘某2所有,东侧4间及宅基地归王某所有。

后刘大某于2003年7月12日去世,此间,刘某1因欠外债,一直在外躲债没有对父亲尽到主要的赡养义务,故全家开会决定同意刘某1放弃对刘大某遗产的继承权。后因白某和刘某1感情发生破裂,刘某1向法院提起诉讼离婚,后白某也向法院提起分家析产之诉,并提出刘某1在遗产分割以前作出放弃继承的意思表示无效,但刘某1却称其放弃继承权是经过全家开会同意的,在刘某1躲债的过程中白某同样并没有尽到赡养义务,其没有权利获得该房产的任何份额。但白某却认为,在双方离婚诉讼的敏感时期,刘某1放弃继承权是减损夫妻共同财产的行为,属于恶意行为,其放弃继承权需征得白某的同意,否则该行为无效。

二、【法院观点】:

一审法院经过审理认为,根据《婚姻法》第十七条的规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产为夫妻共同财产。另《物权法》第二十九条规定,因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。 在法定继承的情形下,被继承人死亡时,继承人即取得遗产的所有权。即夫妻一方因继承而取得了遗产,那么在未约定夫妻财产各自所有的前提下,此遗产应为夫妻共同财产。刘某1放弃继承的意思表示无效,刘某1按照《继承法》所应获得的份额应属于夫妻共同财产,白某有一半的所有权。(参见北京市大兴区(2008)大民初字第5518号判决书) 

二审法院经过审理则认为,根据《继承法》第二十五条规定,继承开始后,继承人放弃继承的,应当在遗产处理前,作出放弃继承的表示。没有表示的,视为接受继承。在2003年7月12日家庭会议中刘某1作出放弃继承的意思表示,是对自己权利的处分,符合法律的规定,故此撤销一审判决,支持上诉人的上诉请求。(参加北京市大兴区人民法院(2008)一中民终字第15317号判决书)

再审法院经过再审认为,《最高人民法院关于贯彻执行<</SPAN>中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第四十九条规定,继承人放弃继承的意思表示,应当在继承开始后、遗产分割前作出。遗产分割后表示放弃的不再是继承权,而是所有权。从双方提供的证据来看,至今该遗产并未进行分割,故刘某1在遗产分割前向家庭做出放弃继承的意思表示合法有效,其所放弃的继承权并未转化为夫妻共同财产的所有权,故刘某1放弃继承权的意思表示并未侵害白某的相关权益。

三、【律师看法】:

从本案几个不同的法院依据不同的法律做出的不同判决可以看出,针对刘某1放弃继承的意思表示是否侵害到白某的财产权益产生了很大的分歧,从时间节点上来看,本案最重要的四个时间节点分别是继承开始的时间,即刘大某死亡的时间;遗产分割的时间,即所有继承人经协商一致并确定分割遗产的时间;放弃继承权意思表示的时间,即继承开始后遗产分割前刘某1放弃继承的意思表示的时间;另外一个重要的时间则是继承权转化为所有权的时间,即刘某1在法定时效内实际取得遗产的所有权的时间。理解和分析这几个重要的时间节点是本案的关键所在。

第一、继承人放弃继承的意思表示需要在继承开始后遗产分割前作出方为有效

我国《继承法》第二十五条规定,继承开始后,继承人放弃继承的,应当在遗产处理前,作出放弃继承的表示。没有表示的,视为接受继承。可见,从时间顺序上看,在继承开始时,继承人并不是马上取得继承财产的物权,而只是继承程序的开始。此时,继承的份额还处于未定状态,即不是继承人的,也不是夫妻双方的,而是属于所有继承人共有的。

从本质上来说,继承权是一种特殊的财产权,它与一般财产权不同的是,继承权与继承人的人身有密不可分的联系,具有明显的人身属性,只有继承人未做出放弃继承的意思表示后,此部分遗产份额才能转移成为继承人的财产,继而配偶才对继承的财产享有共同的所有权,所以放弃继承一定要在遗产分割前作出意思表示。

第二、遗产分割前,继承权还未转化为财产所有权,其表示放弃无需征得配偶同意

根据《最高人民法院关于审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第二条规定,夫妻共同财产是指夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的财产。而继承开始之后,遗产并未转化为夫妻共同财产,而是遗产的待定状态,在该状态下,遗产属于所有的法定继承人共有,任何人都没有单独处分的权利,所以并非是夫妻关系存续期间“所得”的财产。所谓“所得”的财产是已经获得所有权的财产,即作为权利人可以占有、使用、收益和处分的财产,但从法律规定放弃继承的意思表示的时间节点可以看出,在该时间段内,继承人是不能够行使上述权利的。所以,继承人放弃的是继承权而非财产所有权,在此期间其并没有获得遗产的所有权,故夫妻一方放弃遗产继承权,是依法处分个人财产权利,无需征得配偶及他人许可。

第三、夫妻一方因另一方的放弃继承遗产的行为致夫妻财产减损时建议离婚时可以少分财产

我国《婚姻法》第四条规定,夫妻应当互相忠诚,互相尊重,家庭成员应该尊老爱幼,互相帮助,维护平等、和睦、文明的婚姻家庭关系。这种义务决定了夫妻双方在婚姻关系存续期间具有使夫妻共同财产增值的义务。而且《婚姻法》第四十七条亦有规定,夫妻一方有隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产的行为可以在离婚时少分或不分财产。从本案当中可以看出,双方正值感情破裂离婚诉讼期间,刘某1放弃继承权的行为无疑会对双方的夫妻共同财产造成减损的直接法律后果,也就会直接影响到白某分割财产的数额。

这里我们也可以举一个比较极端的例子,本案中法定继承人有数人,一人放弃继承,其他继承人仍可获得该财产,甚至还能够多分。但倘若法定继承人只有一人的情况下,夫妻一方放弃继承权会不会导致遗产直接归属于国家或集体所有的法律后果,这也是一个值得探讨的问题。

结合本案,刘某1放弃可得利益的行为系消极的使夫妻共同财产减损的行为,所以也有人建议,根据《婚姻法》第四十七条的规定,针对继承开始后遗产分割前一方放弃继承的意思表示减损夫妻共同财产的法律后果,应在分割夫妻共同财产时对其进行少分或不分,也只有这样才能最大限度的保护夫妻共同财产,及最大限度的维护社会公平正义!

夫妻关系存续期间可否对共有的房产进行确权

 

    一、【案情回顾】:

董某与侯某经人介绍恋爱后于1992年5月26日登记结婚,婚后双方于2006年10月共同购买了北京市房山区某室房屋,且一同签订了《北京市商品房预售合同》,夫妻二人共同支付了首付款,并以侯某的名义与中国工商银行签订了《个人购房借款合同工》,并由双方共同签订了抵押贷款合同。合同约定:抵押物财产由抵押人保管和使用,并保证未经贷款人同意,上述抵押物不得承租、变卖、重复抵押或抵偿债务、馈赠等。2008年11月24日北京市房山区建设委员会颁发了上述房屋的房屋产权证,办理产权的过程都是侯某操作,所以该产权后登记在侯某一人名下,共有一栏中为其单独所有。后董某知道这件事后,双方决定将房产有关的所有材料全部交了董某来保管。2009年侯某向房山区建委提出房产证遗失,后房山区建委向其补发了房产证后,侯某在未征得董某的同意下将该房产卖给了案外人李某,董某知道后立即向法院提起共有权确认之诉,要求法院确认该房产为夫妻共同共有。

二、【法院观点】:

北京市房山区人民法院经过审理后认为,夫妻在婚姻关系存续期间购买的财产属于夫妻共同财产。本案当中,从提交的证据来看,该房产购买于双方结婚之后,且双方以共同的名义向中国工商银行签订了抵押贷款合同,双方在庭审当中对此也予以了认可,被告侯某认为双方已经约定该房产归侯某个人所有,但却没有提供证据予以证明,故法院判决房山区某室房屋为原、被告共同所有。

三、【律师看法】:

随着近几年房地产的持续升温,房产价格越来越超乎人们的想象,房产本身的价值与其价格在某种程度来讲已经相差非常悬殊。但中国人“有房才有家”的传统观念一直影响且催促着人们的购买欲望,基于房产价值的不断增加,夫妻双方在婚后购房的现象越来越普遍,甚至被认为是男女结婚购房最合理的方式之一,从而也就衍生出一个法律问题,即婚内夫妻共同购买的房屋本已经属于夫妻共同财产,那一方向法院申请确认房屋为共同所有是不是有其必要性?

第一、随着新型案例的不断出现,主张婚内不容许提起共有权确认纠纷的呼声越来越小

    夫妻双方的感情是一个不断变化的过程,夫妻双方在感情好的时候可以一起买房且登记一个人的名字,感情不好的时候一方也可以瞒着对方将本属于夫妻共同的房产进行私自处分。实践操作中,房地产交易中心办理二手房屋过户手续时,一般仅以产权证上登记的产权人为准,并不需要经过另一方的同意,不会询问配偶的意见或提供配偶签字,更不需要提供户口本、结婚证等一系列材料。因此,在一些离婚案件中,一些当事人恶意转移财产,将房屋单方转卖,房产很容易就过户到了第三人名下,这样就会严重侵犯另一方的合法权益,非常不利于保护权益受损害的一方。 所以,曾经认为既然法律已经明确规定婚后取得的财产为夫妻共同财产,在没有第三人主张权利的情况下另一方无权提起共有权确认之诉的呼声就越来越少。

第二、司法实践中,多数法院支持受损害的一方在婚姻关系存续期间内提出共有权确认之诉

我国法律规定不动产适用善意取得制度,善意第三人获取到该房屋后,基于我国法律保护善意第三人的制度,所以受损害的一方无法将该房屋追回。虽然根据《物权法》的规定,共有人共有权受到损害时可以基于《合同法》的规定向其追索售房款,但实践操作当中,房产交易的双方为了避税或其他原因考虑,一般房屋交易转让的合同款与房屋的真正市值相差巨大,房产交易的双方一般都会存有“阴阳合同”。而基于《民事诉讼法》举证责任的分配原则,认为权益受到损害一方具有提出证据证明合同价不符的责任,否则将承担败诉的风险。但是这类合同一般都是在房产交易双方手中,且很多房产在交易完成后就将该合同销毁,所以受损害的配偶一方的利益即使通过追索权进行挽回,其挽回的价值也与其真正受到损害的价值有很大差距。

基于此,在不涉及离婚的情形下,另一方为了明确夫妻共同财产的范围,以避免自己的利益受到登记方不理智行为的损害,所提起的要求确认财产所有权为双方共有,并在房屋产权登记上增加共有权人的诉讼就有其现实必要性,司法实践当中也有类似案例存在。

第三、家事代理权及善意取得发生冲突时,为维护交易安全多以保护善意第三人为基本出发点

家事代理属于一种特殊类型的代理,是基于夫妻双方特殊的身份权益而产生,不需要以明示作为成立条件,且两者身份可以互换。家事代理权制度是婚姻家庭关系存续期间对夫或妻一方与第三人缔结法律关系时对该种法律关系是否成立、效力如何等所进行的一种法律评价。实践当中,除非受损害一方能够提出第三人系另一方的近亲属或非常亲密的朋友关系,否则法院多基于善意无过失的第三人权益的保护和交易安全的维护,而不会选择撤销其买卖合同。

    所以这里律师提醒读者的是,建议夫妻在共同购置房屋之后,最好能够登记在双方的名下,如果确实有困难的,也可以双方拟定一个协议,确认如果要对共有房产进行处分的时候必须要有夫妻双方的认可方才可行,另外这个协议要在房屋登记机关那里备案或者公示方才对第三人有效,不然也是无法对抗善意第三人的,又或者向不动产登记部门申请异议登记,以阻止另一方擅自的房屋过户行为,以保护财产的安全。 

 

夫妻离婚对房产增值的补偿该如何计算

 

一、【案情回顾】:

2006年夏某购买了位于上海市松江区新松江路某房屋一套,房产权利人登记为自己一人名下,并且与银行签订了房屋抵押贷款合同贷款250,000元。后2007年12月夏某与杨某登记结婚,结婚之后夏某仍然继续偿还该房屋贷款。2011年9月6日,双方经法院调解离婚,但对上述房屋未作分割。后杨某起诉到人民法院要求确认被告夏某支付上海市松江区新松江路某房屋补偿款230,000元(含房屋增值部分)。但夏某认为离婚诉讼中对夫妻共同财产已经处理完毕。上海市松江区新松江路某房屋是被告婚前购买,日常贷款也是其自己偿还,且2010年3月25日,被告一次还贷的50,000元是被告向其母亲和姐姐所借,并非原告归还,故不同意原告诉请。但原告杨某则认为,根据房地产交易中心的查询文件可见该房屋存在抵押贷款,该项抵押于2008年12月22日(双方结婚后)方予注销。原告应当将婚后还款部分的50%返还被告,并且支付被告房产增值部分的50%。

二、【法院观点】:

双方争议的位于上海市松江区新松江路某房屋系被告夏某婚前购买,由被告夏某支付首付款后在银行贷款,房地产权利登记于被告夏某一人名下。原、被告在调解协议中对该房产未进行处理,故原告要求被告支付房屋补偿款的请求,本院予以支持。根据查明的事实,该争议的房屋的购入价格为425,000元,其中贷款250,000元,贷款利息总计137,063.57元,故被告夏某购房总支出为562,063.57元(425,000+137,063.57)。原、被告在婚姻期间共同还贷120,416.34元,占房屋总支出的比例为21.42%,现争议房屋的市场价格为934,000元,故被告夏某应当补偿原告房屋增值部分的价款为100,031.40元(934,000×21.42%×50%),此外,被告夏某还应当补偿给原告共同还贷部分的款项为60,208.17元(120,416.34×50%)。

三、【律师看法】:

从以上松江区人民法院判决的数额可以推算出,其计算房产增值的方式为:夫妻还贷部分÷房款总支出(房屋购买价+贷款总利息)×房屋市场价×50%

同样类似的案件浦东新区人民法院对房产增值则有另外一种算法:房产增值的方式为:一方还贷数额÷购房总成本×(房屋的市场价值-房屋购买价-全部贷款总利息)。

根据《婚姻司法解释(三)》第十条规定,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

然而依据前款规定,房产登记的一方是补偿给另一方相应财产的,但具体增值的方式如何,仁者见仁智者见智。这里笔者总结了以下几种不同的计算房产增值的方式。

第一种计算方式为:增值部分=夫妻共同还贷部分÷房屋总价款(房屋购买价格+贷款总利息)×离婚时房屋的市场价值-夫妻共同还贷部分。

第二种计算方式为:增值部分=夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款(房屋购买价格+已还利息)×离婚时房屋的市场价值-共同还贷部分。

第三种计算方式为:增值部分=夫妻共同还贷本金总额÷房屋购买价×(离婚时房屋的市场价值-房屋购买价)。

第四种计算方式为:增值部分=夫妻共同还贷本金总额÷房屋购买价×(离婚时房屋的市场价值-结婚时房屋价值)。

第五种计算方式为:增值部分=夫妻共同还贷部分÷(房屋购买价+已还利息)×(离婚时房屋的市场价值-结婚时房屋价值)。

第六种计算方式为:增值部分=夫妻婚后共同还贷部分÷购房成本(如首付、税费、装修、已还贷款等)×离婚时房屋的市场价值-夫妻共同还贷部分。

第七种计算方式:夫妻共同还贷增值部分=房屋总增值-首付款增值部分-个人还贷增值部分。

其实,从以上不同的计算方式可以看出来,法院在不同的计算方式中对于购房成本的理解是不一样的,有些法院认为购房成本应该将房屋购买价和贷款总利息之和。而另一种观点则认为,应该将夫妻已经还贷的部分与首付款之和才算作购房成本。可见,对于购房成本的理解不同所产生的增值的计算方式大不相同,最终计算出来的结果也是大相径庭,而这一点在司法实践当中暂时还没有一个统一的计算标准,这也给司法实践中法官判案带来法律适用上的空白。

而且,从笔者所见到过的判决书来看,一般法院不会在判决书里明确哪种计算方式,但是从判决书的主文里一般是可以推算出到底适用于哪种计算方式的。比如前文中笔者所推算出来的计算方式。当然,自《婚姻法司法解释(三)》出台以来,虽然不同法院对房产增值的计算有其不同的理解,但从笔者所了解到的情况来看,法院内部一般都会有一个统计的计算方式,即在本院审理的婚姻家庭纠纷案件,绝大多数都会采用此计算方式,一般情况下不会有所改变。所以在这里也提醒各位婚姻家事的代理律师在庭审过程中一定要据理力争,也只有这样才能做到当事人利益最大化,才不愧于委托人对我们的信任!

 

 因拆迁而获得的房产在夫妻离婚时该如何分割

 

一、【案情回顾】:

原告胡某与被告吴某于1973年12月14日结婚,于1982年在东湖村建成一栋建筑面积82平方米的平房(以下简称“房1”),后于1994年在该村建成一栋占地面积108平方米的三层半楼房(以下简称“房2”)。2006年,胡某与他人合资在该房1前面建成一栋建筑面积318.50平方米的房屋(以下简称“房3”),吴某与他人合资在该三层半楼房右边建成一栋建筑面积380平方米的房屋(以下简称“房4”)。
  2007年10月30日,原、被告协议离婚,约定房3由两人各享有50%的权利,待析产后另行主张权利;离婚时,两人未对其他房屋的分割进行约定。
  2007年底,胡某在房2的左边建成一栋占地面积80平方米的一间五层楼房(以下简称“房5”)。
  2009年,东湖村拆迁,上述五栋房屋均被拆迁。其中,吴某因房4拆迁获得拆迁利益(280平方米的还建房和301123元的补偿款);胡某因房3、房5拆迁获得拆迁利益(240平方米的还建房和110400元补偿款;80平方米的还建房和90000元补偿款);原、被告之子吴亚明获得房4、房3房屋的拆迁利益。目前,前述还建房均未还建到位。现胡某诉至法院要求分割房4的拆迁利益。

二【法院观点】:

根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定,除房5外的其他四栋房屋均是原、被告的婚后共同财产,现该四栋房屋已被拆迁,相应的拆迁利益均是该四栋房屋的财产转换形式,除两人不要求法院处理的房1、房2的拆迁利益外,余下的房4、房3房屋的拆迁利益应在原、被告间分割。因房4、房3房屋的拆迁还建房(280平方米、240平方米)尚未建成,在本案中不宜处理,原、被告双方可在房屋建成并还建后另行主张对该还建房的权利。对于此两栋房屋的拆迁补偿款,根据原、被告离婚时对某栋房屋分割的约定,原、被告各应分得150561.50元补偿款。虽然原、被告离婚时未对房3的分割进行约定,但根据公平、平等原则,该某栋房屋的补偿款110400元应在两人间平分,即原、被告各应分得55200元补偿款。

三、【律师看法】

本案所涉及的财产数额虽不是很大,但在双方之间所产生的房产数量却是诉讼当中比较少见的。离婚对于夫妻双方而言,不仅意味着婚姻关系的终结,还涉及夫妻共同财产的分割和子女抚养权的分配等法律上的问题。但由于拆迁问题多与当地政府、村委会、拆迁公司的政策有很大关系。另外,由于拆迁所涉及到的主体通常为整个大家庭成员,不仅涉及到夫妻双方,一般还会涉及到双方的子女和一方的父母。而从离婚案件的特殊性来看,法院在处理离婚纠纷过程中处理的是夫妻双方的财产,对于其他人名下的财产法官是不会处理的,遇到此类情形,法官多数会告知双方当事人拆迁利益的问题不会在离婚案件当中处理,需要离婚之后由双方启动分家析产之诉或共有权确认之诉。

    第一、拆迁房除夫妻双方外涉及其他第三人的利益时法院不做处理,并告知当事人另案诉讼

很多人不理解,为什么离婚还不能对双方的财产进行处理,这是因为离婚案件的特殊性要求里不能申请再审,所以如果将案外第三人的情况,法院都会告知当事人另案诉讼。因为根据《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第90条规定:“在共同共有关系终止时,对共有财产的分割,有协议的,按协议处理;没有协议的,应当根据等分原则处理,并且考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产,应当根据婚姻法的有关规定处理。”基于此,离婚后一方当事人完全可以以分家析产为由提起诉讼。   

    第二、拆迁补偿款并不是绝对的平均分割,要看对所获得的拆迁补偿的贡献来确定

    拆迁安置补偿是对该宅基地房屋内享有居住使用权的主体,也就是被安置人的补偿。拆迁案件中,宅基地的拆迁安置补偿利益的分配在不同情形下是有很大区别的。建房人不同,宅基地申请人不同,造成各被安置人员取得的补偿也会有很大差别。一般认为,如果被拆迁房屋是在婚前由夫妻一方的家庭建造的,另一方对此则不享有权利。但是如果当地实施的拆迁细则采取的是俗称“数砖头加数人头”的补偿形式,既与被拆迁房屋的产权相关,也与被拆迁人的家庭成员相关。那因为这一被安置人口的存在使得被拆迁人获得了更多安置房屋面积或者拆迁款,原告对被拆迁房屋就享有相应的权利。笔者见过一些拆迁协议,其中对独生子女的份额有时按照两个人的份额来补偿。

    但如果被拆迁房屋在一方婚前建造,双方在婚后对该房屋进行了改建、翻建,此时原告虽不是宅基地使用权的权利人,但是却成为了宅基地上房屋的所有权人,那么其对此就有权主张拆迁利益的份额。可见,拆迁利益并不是绝对的对半分割。

    第三、在迁房屋内是否具有拆迁利益多数以户口为准,且结婚、出生不受在此居住一年的限制

    根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(以下简称“《细则》”)第五十四条的规定,拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有,被拆迁人应当负责安置房屋使用人。拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有。那么关于同住人的理解又是如何?根据《关于贯彻执行<上海市城市房屋拆迁管理实施细则>若干意见的通知》第九条的规定,《细则》第五十四条中的同住人,是指在被拆迁居住房屋处有本事常住户口,拆迁许可证核发之日时在该房屋处以实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。结婚、出生可以不受上述居住一年和他处有无住房条件的限制。

可见,如果因为结婚而将户口落入该拆迁房的,则该人具有拆迁利益,离婚时可以要求分割拆迁补偿款。

第二、在该拆迁房内有户口但已在他处获得拆迁利益,则在该房中不具有拆迁利益

   《上海市高级人民法院关于审理房屋动迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第五条第四款第(二)项规定,有下列情况的人,不能被视作同住人,无权分得共有居住房屋拆迁货币补偿款:将本来享有的他处共有住房权利予以处分,居住在被迁共有居住房屋的;获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房,仍居住在被迁共有住房屋的共有居住人;已在别处共有房屋拆迁中获取货币补偿款。从该规定可以看出,如果因结婚而降户口落入拆迁房内,并不必然导致其具有拆迁利益,如果在其他公有住房内已经获得了拆迁补偿,则在该房内不具有拆迁利益,这也是很多办理拆迁案件的律师需要注意的。

    所以,在诉讼中承办律师除了首先要了解涉案房屋所在地的拆迁政策外,还需要深入探究具体个案中的拆迁人的拆迁政策和方案细则,只有这样才能准确的分析问题,发表观点,使当事人的合法权益得到最大的保障。 

 

 

未获得产权的房屋离婚时法院如何处理

 

一、【案情回顾】:

刘某某与前夫李某某在某婚恋网站认识之后双双坠入爱河,认识半年之后,双方于2002年5月在上海市徐汇区民政局登记结婚。两个人的小日子过的很是滋润。后2005年3月,刘某某与李某某共同签订房屋买卖合同,并共同贷款购买了一套房屋,首付55万元,贷款60万元,每月还款4500元。

2006年6月,刘某某发现老公和其公司新来的职员走的很近,双方还有很多往来暧昧短信记录,于是刘某某无法忍耐向对方提出了离婚。无奈李某某不同意与刘某某办理离婚手续,还和新来的职员从“地下情”转为了正式的男女朋友,后刘某某在同年8月向徐汇区人民法院提起了离婚诉讼,但诉讼过程中,因为双方于婚后购买的房屋未获得产权,所以法院组织了双方调解,但无奈双方对此一直未达成协议,法院只好告知待产权确定后另案诉讼。

二、【法院观点】:

徐汇区人民法院经过审理后认为,双方婚后按揭购房,尚未获得完全的产权,又无法组织双方调解,双方对此又不能达成一致,故根据《最高人民法院关于适用<</SPAN>中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十一条规定,离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。并对双方名下的其他财产进行了分割。

三、【律师看法】:
    对于未获得完全产权的房产在离婚过程当中,首先法官会组织双方调解,如果达不成一致,则会告知待获得完全产权后另案诉讼。在司法实践当中,一般会存在两种未获得产权的情形,针对不同的情形,法院在操作方式上也是存在差别的。

第一、未获得产权的公有住房在离婚时原则应判归租赁人一方所有,并向对方支付相应增值款项。

夫妻婚前一方单位所分配的公有房屋,婚后由夫妻双方共同出资购买的,原则上还应判归此一方当事人所有,因毕竟此一方当事人所在单位还拥有一部分所有权;而还应考虑到另外一种情形,就是公有房屋不允许个人买卖,但限制产权房屋在一定条件下可以买卖,所以在分割此类房屋时,应考虑到此类房屋的市场价值,对增值部分,取得房屋一方应适当给付对方一定的补偿。对于在婚姻存续期间双方共同财产支付的按揭贷款金额,实际上是夫妻共同偿还了一方婚前所负个人按揭贷款债务,则夫妻双方均对该房屋的保值、增值有一定的贡献,也使房产免于因不能按期交纳按揭款而被按揭权人行使抵押权的风险,因此,该房屋在婚姻关系存续期间的增值是双方共同努力结果,应当由房屋所有权人就婚姻关系存续期间的房屋增值部分对另一方进行适当补偿。

第二、未获得完全产权的商品房在离婚时究其是否已经付清房款而作出不同处理。

根据《民法通则》中所有权的规定和《婚姻法》中夫妻共同财产的规定,尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋,无论是在缔结婚姻之前,或者婚姻关系存续期间,既不属于夫妻个人特有财产,也不属于夫妻共同所有的财产。因此,无法涉及房屋所有权的归属及房屋分割问题,即使当事人对房屋所有权的归属和分割作出约定,该约定也不发生法律效力,但从法院的判决来看,还是会参考双方的约定及双方结婚的时间、婚姻过错的问题等综合判定房屋的居住权等。

实践当中可能会存在一种情形,基于开发商所卖的房产属于期房,但购房者已经将全部款项付清,这个时候一般是开发商的原因导致房产证一直没有办理下来,这种情况下已经付清房款,对于产权其实是没有异议的,只是由于时间上的关系导致产权还没有进行登记,在这种情况下应当对房产进行处理和分割。
    另外,如果是自建的几层楼房,法院也有可能依据双方的实际情况而判归双方各自居住一层。曾经江西省石城县法院审理的一起离婚诉讼中,准许原、被告离婚,但诉争房屋由原、被告各居住使用一层。这种情况在笔者所接触到的案件中也是遇见过的。    

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