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夫妻一方擅自处分共有房屋与他人签订房屋买卖合同的效力  

2013-09-03 14:19:46|  分类: 合同纠纷 |  标签: |举报 |字号 订阅

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夫妻一方擅自处分共有房屋与他人签订房屋买卖合同的效力

蒋贤铮

(2013年9月2日)

 

 [案情]韦兵与肖艳于1985年1月登记结婚,次年生育一女取名韦菊。2005年5月韦兵以个人名义购买一套商品房,并于2009年7月取得房屋所有权证。2011年12月肖艳起诉韦兵请求离婚,法院于2012年4月判决不准离婚。 2012年6月11日,韦兵与韦菊签订一份《房屋买卖合同》,约定韦兵自愿将房屋出卖给韦菊,价款46万元。韦菊支付了购房款后,双方到房产局办理了房产过户登记手续。肖艳于2013年4月起诉韦兵、韦菊,请求确认《房屋买卖合同》无效,房屋归其与韦兵夫妻共同共有。

 韦兵辩称:肖艳一直担心其会将房产出售给他人,多次声称将房屋赠与女儿韦菊。韦兵应声到房产局咨询赠与事宜,工作人员建议为便于日后房产交易,应以房屋买卖的形式办理房产过户手续,接受建议才与韦菊签订《房屋买卖合同》。合同签订后已将合同签订情况告诉了肖艳。

 韦菊辩称:其知道所购房屋归父母共有财产,但该房产已登记到其名下,且已支付了对价,属于善意取得,房屋应归其所有。肖艳无权再主张房屋所有权。

 [判决]讼争房屋归韦兵与肖艳婚姻关系存续期间购买,为夫妻共同所有。依照《物权法》第九十七条的规定,韦兵主张将房屋卖给韦菊时已经告知了肖艳,但肖艳予以否认,韦兵又未提供证据予以证明,故认定韦兵转让房屋未征得共有人肖艳的同意,构成无权处分。依照《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”的规定,作为共有人的肖艳拒绝追认韦兵与韦菊签订《房屋买卖合同》的行为,故该合同应认定无效。依照《物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”的规定,虽讼争房屋已登记至韦菊名下,但由于其购买时已经知道房屋归肖艳与韦兵共同所有,故韦菊的行为不符合不动产善意取得的规定,作为共有人之一的肖艳有权追回房屋所有权。故判决:韦兵与韦菊签订的《房屋买卖合同》无效;房屋归肖艳与韦兵共同所有。

 [评析]判决认定讼争房屋归肖艳与韦兵夫妻共有,韦兵未经肖艳同意出售该房屋构成无权处分(至少是不完全处分权),并无不当。但本案判决存在如下两个不当。

 不当之一,依照《合同法》第五十一条的规定,认定韦兵与肖艳签订的《房屋买卖合同》无效。

 无处分权人与他人所签买卖合同的效力认定,在审判实务中有不同认识和判定,分成两个阶段:第一阶段为《买卖合同纠纷的解释》于2012年7月1日实施之前,法官一般依照《合同法》第五十一条的规定,判定无处分权人与他人签订的买卖合同效力待定,经查明权利人不追认或无处分权人事后也未取得所有权或处分权的,认定买卖合同无效。否则认定有效。第二阶段自《买卖合同纠纷的解释》实施之日起,则应认定无处分权人与他人签订的买卖合同有效。

 《合同法》第五十一条将无处分权人与他人签订的买卖合同,根据其事后是否取得所有权或处分权和权利人事后是否追认两种不同情况来分别判定买卖合同的效力。最高法院考虑到《物权法》实施后,依照《物权法》第十五条关于物权变动的原因与结果区分原则的规定精神,有必要区分合同的效力与合同的履行,体现在买卖合同中,就是要区分买卖合同与无权处分,即在签订买卖合同时出卖人对买卖标的物没有所有权或处分权,不会影响到原因行为的买卖合同之效力。为此,《买卖合同纠纷的解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”这一无处分权人所签买卖合同效力问题的规定,对《合同法》第五十一条的上述规定进行了颠覆性的改变。据此规定,出卖人在签约时对买卖标的物没有所有权或处分权,并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。但是,买卖合同认定有效后,能否发生所有权转移的物权变动效果,则取决于出卖人事后能否取得所有权或处分权,物权变动处于效力待定状态。因无权处分致使买卖标的物所有权不能转移的,出卖人应向买受人承担违约责任。换言之,真正的所有权人事后是否追认,以及出卖人事后能否取得出卖标的物的所有权或处分权,不再是认定买卖合同效力应考虑的因素,而是买卖标的物所有权能否转移给买受人,由此发生物权变动所应酌量的因素。简言之,买卖合同的生效与出卖人对出卖标的物是否拥有所有权或处分权无关。在本案中,肖艳起诉之时,《买卖合同纠纷的解释》已经实施,在判定无处分权人与他人所签订的买卖合同效力问题上,裁判法官拒绝适用《买卖合同纠纷的解释》的规定,仍引用《合同法》第五十一条规定作出判决,违反法律适用规则,属适法错误。

 不当之二,满足肖艳的第二项诉请,即确认讼争房屋归肖艳与韦兵夫妻共同所有。

 根据韦兵将夫妻共有房屋出卖给女儿韦菊的事实,肖艳提出了两项确认之诉,即确认《房屋买卖合同》无效;确认讼争房屋归肖艳与韦兵夫妻共有。第一项诉请属确认合同无效之诉,而第二项诉请属房屋所有权确认之诉。虽都是确认之诉,但分属合同法律关系和物权法律关系,并非同一原告对同一被告基于同一法律关系提出的几项诉请的合并。裁判法官却在同一案件中同时审理了两个不同法律关系,有悖于诉的合并规则。其实,裁判法官确认《房屋买卖合同》无效后,完全不必再确认讼争房屋归肖艳与韦兵共同所有。因为,首先,韦兵与肖艳对讼争房屋归夫妻共同所有的事实并无争议。其次,既然《房屋买卖合同》被确认无效,按照债权与物权“桥归桥、路归路”分别由《合同法》、《物权法》调整的原则,肖艳依照《合同法》第五十八条的规定,可以同时或另行向韦菊提出返还财产或赔偿损失之诉,以恢复所有权的原状,不必借助《物权法》中的物权保护规定予以救济。再次,裁判法官既然已确认《房屋买卖合同》无效,就不必要引用《物权法》第一百零六条的规定分析韦菊取得讼争房屋所有权在主观上的非善意。只有在确认无处分权人韦兵与买受人韦菊签订的《房屋买卖合同》有效的前提下,为确定买卖房屋的所有权归属,便于韦菊追究无处分权人韦兵的违约责任,才有必要审查韦菊的主观状态为善意还是恶意。详言之,一方面,在买受人韦菊对出卖人韦兵无权处分情事在主观上判定为善意的,区分两种情形确定买卖房屋的所有权归属,第一种情形是已付款和已交房,且办理了房产过户登记手续的,则韦菊善意取得所有权;第二种情形是未付款,虽已交房但未办理房产过户登记手续的,则原共有权人肖艳有权追回,而韦菊只能通过追究韦兵的违约责任来获得救济。另一方面,在买受人韦菊对出卖人韦兵无权处分情事在主观上判定为恶意的,如果共有权人肖艳事后追认或韦兵事后取得完全所有权或处分权的,韦菊仍可以取得买卖房屋的所有权;反之,韦菊不能取得所有权,但可以追究韦兵的违约责任。可见,依照《买卖合同纠纷的解释》判定无处分权人与他人签订的买卖合同有效,有利于保护他人或买受人的合法权益。反之,认定买卖合同无效,他人或买受人将丧失取得买卖标的物所有权或追究无处分权人违约责任的救济机会,只能依照无效的买卖合同通过请求返还所付价款,并且根据过错大小与无处分权人分担买卖合同无效带来的损失,获得有限的权利救济。由此,裁判法官在认定《房屋买卖合同》无效后,为确定合同各方当事人承担损失赔偿责任的大小,倒是有必要分析买卖合同双方的主观过错。

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