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关于租赁集体土地法律意见书  

2014-07-27 09:34:29|  分类: 合同纠纷 |  标签: |举报 |字号 订阅

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关于租赁集体土地法律意见书

一、法律分析

1、根据不同情况,农村土地发包主体分别为农村集体组织、村民委员会或者村民小组。租赁农村集体土地,出租方签约主体以村民委员会为宜。

根据《中华人民共和国农村土地承包法》(2002年8月29日中华人民共和国主席令第73号公布,根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》修正)第十二条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会发包;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的,不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。国家所有依法由农民集体使用的农村土地,由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。”之规定可知,根据不同情况,农村土地发包主体分别为农村集体组织、村民委员会或者村民小组。

另根据京高法发[2005]68号《北京市高级人民法院关于审理农村土地承包纠纷案件若干问题的指导意见(试行)》第3条“村基层组织对外发生农村土地承包(租赁)合同纠纷或其他债权债务纠纷,应以村民委员会或村集体经济组织为主体参加诉讼。(1)村民委员会根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二条、第五条的规定,享有管理本村集体所有的土地和其他财产的权利,其可作为独立的诉讼主体。(2)村集体经济组织包括村经济合作社及村办企业等多种形式。村经济合作社作为村集体经济的代表,可作为独立的诉讼主体参加诉讼。村办企业对外发生纠纷,领取营业执照的,可作为诉讼主体;未领取营业执照的,其开办单位为诉讼主体;开办单位亦未领取营业执照的,以村民委员会或村经济合作社为诉讼主体。”之规定,租赁农村集体土地,签约主体以村民委员会为宜。

2、农村土地承包主体为以家庭承包方式承包本集体经济组织农村土地的农户,以及以其他方式承包农村土地的单位或者个人。

根据法释[2005]6号《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“承包合同纠纷,以发包方和承包方为当事人。前款所称承包方是指以家庭承包方式承包本集体经济组织农村土地的农户,以及以其他方式承包农村土地的单位或者个人。”之规定,农村土地承包主体为以家庭承包方式承包本集体经济组织农村土地的农户,以及以其他方式承包农村土地的单位或者个人。

3、贵方承包农村集体土地,应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准,否则可能面临被诉合同无效的风险。

根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包,应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的,应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后,再签订承包合同。”之规定,贵方承包土地应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。

另根据《北京市高级人民法院关于审理农村土地承包纠纷案件若干问题的指导意见(试行)》第6条“对已经受理的村民主张村集体经济组织或村民委员会与村集体组织以外的第三方签订土地承包(租赁)合同因未履行民主程序,要求确认合同无效的案件,应以村民个人为原告,村集体经济组织或村民委员会为被告、村集体组织以外的承包人(租赁人)为第三人。但采取招标、拍卖、公开协商等方式签订的土地承包合同除外。案件审理的处理原则:(1)首先应注重调解工作,促使享有土地承包经营权的村民与现承包方签订土地流转合同,通过规范流转程序,明确双方权利义务关系;(2)通过修订承包合同内容、提高租金等方法,在保护村民合法权益的前提下,维护合同关系的稳定;(3)确实违反民主议定程序,且双方协商不成的,应按照《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条的规定,确认合同无效。同时,注意区分过错责任,在原承包户反诉请求赔偿损失的前提下,对原承包方的合理投入及预期利益要予以保护。”之规定,若承包方未执行上述农村土地承包法第四十八条规定的程序,则可能面临被诉合同无效的风险。

4、承包农村集体土地的用途为从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。

根据《中华人民共和国土地管理法》(1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正)第十五条“国有土地可以由单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地,可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同,约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人,有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。”之规定,本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营农村集体土地,只能从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的农业性质用途,并规定了严格的程序。

5、承包方将承包地用于非农建设或者对承包地造成永久性损害,都将面临被诉赔偿风险。

根据粤高法发[2007]28号《广东省高级人民法院关于审理农村土地承包合同纠纷案件若干问题的指导意见》第16条“承包方未经批准将承包的农用地用于非农业建设,发包方以承包方改变土地用途为由请求解除合同、恢复原状、赔偿损失的,应予支持。”规定可以推定,批准应遵守《中华人民共和国土地管理法》第四十四条“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。”的规定,最低级别的审批部门应为市、县人民政府。

《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第八条“承包方违反农村土地承包法第十七条规定,将承包地用于非农建设或者对承包地造成永久性损害,发包方请求承包方停止侵害、恢复原状或者赔偿损失的,应予支持。”和《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条“承包方承担下列义务:(一)维持土地的农业用途,不得用于非农建设;(二)依法保护和合理利用土地,不得给土地造成永久性损害;(三)法律、行政法规规定的其他义务。”之规定,只要承包方违反农村土地承包法第十七条规定,将承包地用于非农建设或者对承包地造成永久性损害,发包方请求承包方停止侵害、恢复原状或者赔偿损失的,应予支持。

二、结论意见

1、租赁农村集体土地,出租方签约主体以村民委员会为宜。

2、贵方承包农村集体土地,应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准,否则可能面临被诉合同无效的风险。

4、承包农村集体土地的用途为从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。

5、承包方将承包地用于非农建设或者对承包地造成永久性损害,都将面临被诉赔偿的风险。

 

 

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