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齐鲁律师王青

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全国优秀律师事务所--齐鲁律师事务所合伙人、律师。基本业务是民商事诉讼、刑事辩护。 主要业务是项目投资、企业法律顾问。擅长业务是人身损害赔偿、知识产权、尽职调查。联系电话:13583182752。

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中国楼市里最大的隐形丧钟  

2015-01-13 11:13:49|  分类: 社会生活新闻、轶 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国楼市里最大的隐形丧钟

 中国楼市里最大的隐形丧钟 - 齐鲁律师王青 - 齐鲁律师王青 (2015-01-12 07:47:05)
标签: 

房产

分类: 经济时评
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2015年第一天,中指院发布了2014年度房地产研究专题,不难窥见,住宅市场的整体销售增量在收窄。而在住宅开发日趋饱和的情况下,商业地产成了多数开发企业发力的重点。

然而,在房企扎堆加大商业地产开发投资后,商业地产就是行业再起飞的风口吗?

答案恐怕并不乐观。如今,站在商业地产开发风口的猪不仅难以借势起飞,甚至会遇到比开发住宅更严峻的考验。现在,楼市里最大的隐形丧钟,不是住宅,而是所谓的商业地产。

据国家统计局公布的数据显示,2014年1至11月份,全国房地产开发投资86601亿元,同比名义增长11.9%,其中,住宅投资58676亿元,增速轻微回落0.6,住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%,非住宅投资开发比重为32.2%。

而1-11月份,商品房销售面积101717万平方米,同比下降8.2%,其中,住宅销售面积下降10.0%,办公楼销售面积下降9.2%,商业营业用房销售面积增长7.1%。

数据可知,截止至11月,地产投资开发不断加码时,住宅投资、销售已是双向收缩,与此同时,被投资客力挺的商业营业用房却不如数据表现的那样喜庆。

“商业地产发展,已进入了一个空前的供应高峰期,未来将有一大批的商业地产被淘汰。”喜盈门范城营销总监何锴认为,城市的扩张诱发了商业地产的快速扩张,不仅对运营者的操盘能力提出了考验,也是对整盘市场、甚至社会经济的严峻考验。

 

14年春天,SOHO中国抛售两个上海地王项目,被业界鉴定为“首都高档的商业地产开发专家也开始收缩战线”,对此,业界还有一种声音:即便是SOHO中国,要想运营过多的商业物业,恐怕也不容易。

反观,如果上海的商业物业依然前景明朗,SOHO中国董事长潘石屹抛售在上海的商业地产就很难理解,更深一层的原因,恐怕还是国内一线城市的商业地产也开始出现相对过剩的问题。与SOHO中国的举动不谋而合的,还有李嘉诚抛售的上海东方汇金中心。

12月23日,万达上市首日破发也说明了市场对商业地产发展仍有担忧。对于市场担心的中国房地产市场正在成为“夕阳行业”的说法,王健林也承认,从城镇化进程来看,中国房地产高速发展时代已经结束。目前万达商业地产正在谋求全面转型。

另据媒体报道,万达正准备关闭约10家经营不佳的万达百货,另外还打算压缩约20多家百货楼层。涉及关闭的万达百货位于宁波、青岛、沈阳、芜湖等城市,而涉及压缩百货楼层的万达百货则位于无锡、厦门、青岛、烟台、常州等地区。

业内人士指出,商业地产一直经营得不温不火通病基本因为地理位置、招商等原因。同时也面临着电商的严重挑战。

国际评级机构标准普尔日前发布的报告《商业地产开发商可能面临比住宅开发商更严峻的挑战》认为,供应过剩导致的激烈竞争及电子商务对零售业的渗透,已波及中国商业地产市场。

2014年中国商业最重要的一件事就是阿里巴巴在美上市,股价一路飙升,助马云成为亚洲首富。如今大家都在谈互联网商业模式,认为电子商务是对传统思维模式、管理模式、业态模式的一种颠覆。

国统局公布的最新数据资料显示,2014年1~11月,我国社会消费品零售总额达23.7万亿元,同比增长12%。其中,网络购物继续高增长势头,零售总量增长了33.3%;限额以上单位网上零售额增长55.9%,网络零售占零售总额比例将超过10%。

 

网络零售市场交易规模自2009年开始,每年均以超过50%的增长率高速发展。从目前发展局势来看,电商已在电子产品、廉价衣履及图书等领域给实体零售带来了毁灭性的的打击。

而线上购物爆炸式增长的态势于相当长的一段时间内依然不会改变,主要原因有以下三点:

(1)电商企业纷纷上市,其所获得的强大资金支持会进一步催化各家 间的促销战;

(2)电商企业“渠道下沉”所开拓出的以三四线城市及农村为代表的“新兴市场”,会带来大量潜在及新增顾客;

(3)电商企业近期纷纷加码移动 端布局及O2O合作,将会进一步优化及丰富消费者的购物方式与体验。

面对租户的减少,物业运营方要么主动求变,将实体店面的功能由“售卖”转向“体验与展示”、调整业态配比将更多餐饮、娱乐类体验业态引入其中,要么只能被淘汰或并购。而像恒隆、新鸿基等定位相对高端的商场受到的冲击则相对较小。线上商业在此时成为了实体地产调整升级的强大助推力。

在经营不善,频频亏损的情形下,中国商业地产因为惯性和粗犷的投机心理仍在继续扩张,事实上,像上海这样极具购买力和商业前景的城市,也免不了被商业地产大咖们抛售,而国内的二、三线城市商业地产还在不断加大投资开发,商业地产开发和运营方怎么不会有更大的危机感?

在世邦魏理仕发布的《全球购物中心开发最活跃的城市》显示,目前全国购物中心已有3900万平方米,相比2013年已经增加了300万平方米,而中国在建的购物中心占全球一半以上。

据相关资料显示,我国购物中心截止2014年底已达到4000个,累计商业建面2.4亿平方米。预计到2015年,综合购物中心开发量将超过5000个。

 

全国660个地级市,80%购物中心数量分布在20%城市计算,每个大购物中心10万平米体量。按购物中心商品销售额占地方社会零售商业消费 20%计算,每个城市购物中心保有量将达到36个。以每个城市人均商业面积为2平米的国际指标测算,这100个大城市,每个城市需要有1000万人口才能 支撑,这样的数据显然是不切实际的,购物中心数量上的饱和过剩态势已十分明显。

如果开发数据继续增长,在未来三至五年多数城市出现了商业地产大爆炸也不足为奇。也就是说,未来很可能伴随着大量的、残酷的商业竞争,持有物业的企业一旦运营不善,就有可能面临物业长线亏损的情况。

近期,社会融资成本上升叠加经济下行,市场对于房地产领域担忧升温,房地产企业多个融资渠道明显收窄,并出现销售不畅、资金回笼困难。为应对市场形势变化,地产商纷纷从单一商住供给跨向复合型商业集群。业内人士指出,我国商业地产已告别大规模供应时代,转型升级成为必然。

资深财经人士邹毅表示,由于资源及政策倾斜、城市定位及消费结构、发展历史及成熟度等因素的不同,新的一年,商业地产在不同等级的城市或呈现不尽相同的景象,总体来说会是“提质”与“增量”双线并行的趋势。

从2014年开始,城市微旅游市场的火爆,为整体颓势的商业市场打开了一个新的风口。因此,购物中心不再是商品交易的场所,更多是城市体验的场所。

发展至今的中国城市型购物中心,将更多成为城市休闲体验目的地。体验式的业态、特色的空间环境、独有的主题氛围,都成为下一步商业地产发展的新趋势。

中国商业地产在2015年,若不能消化大规模供应、及时实现转型升级,信用评级将受到严重影响,届时它将敲响商业地产的丧钟。

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