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影子银行将引爆今年楼市大危机?  

2015-01-25 15:08:21|  分类: 社会生活新闻、轶 |  标签: |举报 |字号 订阅

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影子银行将引爆今年楼市大危机?

 (2015-01-25 07:37:05)
标签: 

房产

分类: 财经文摘

2014年楼市业已收官。回顾过去一年,房价中枢缓慢下移,市场调整趋势中区域分化更加明显,而市场成交意愿总体不足。虽然2014年12月份在政策刺激下楼市成交一度回暖,但房地产业驱动宏观经济增长内在关系发生调整,有效市场需求整体萎缩,楼市资金面依然吃紧,今年我国楼市调整仍将持续。

房价中枢正缓慢下移。据国家统计局发布的2014年12月全国70个大中城市住宅销售价格变动情况,新建商品住宅价格环比上月下降的城市有66个,二手住宅价格环比上月下降的城市有60个。杭州、宁波、海口、温州、金华等五个城市房价下跌回五年以前。新建商品住宅指数中,除厦门和郑州两个城市房价同比上涨外,其他68个城市房价已经低于1年前,平均同比跌幅约4.5%。整体来看,全国房价中枢正缓慢下移,这是房价对居民收入和市场租金过度偏离的自发纠正。

2014年12月份出现房价环比上涨的城市增多,并不代表房价调整已经见底。2014年12月份,全国70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有1个和8个,分别比11月份增加了1个和2个。尽管去年12月份房价环比总体降幅继续缩小,这还是不能形成房价已经见底的判断。主要因为市场成交的回暖持续性还需继续观察。由于去年上半年市场成交过度萎缩,在政策刺激下不断积累的购房需求在年末出现了集中释放。同时,年末成交的新建商品住宅多是在2013年楼市高位时开发建设,受地价上涨推动作用,多以高价入市,因而一定程度抬高了新建商品住宅均价。而二手住宅成交价格短暂回升并不能代表市场运行的整体趋势。

房地产业驱动宏观经济增长的内在关系已经发生了重大变化。过去十多年,房地产业成为驱动宏观经济增长的主要动力。这种驱动作用主要受到居民货币财富积累向不动产财富转化渠道的影响。本世纪初从我国楼市启动到房地产市场繁荣发展的主要原因,一方面是因为城镇化加快推进客观上需要满足城镇居民日益强烈的住房需求,而同时另一方面也是因为过去居民货币财富积累支撑着这种财富形式转化。但经过十多年住房市场需求的集中释放,以及房价对居民收入和住宅租金的过度偏离,加上城镇化速度有所放缓,房地产业从驱动宏观经济增长主要动力演变为拖累宏观经济增长的主要因素。

当前居民货币财富向住宅不动产财富转化的驱动受阻,房地产业不仅不能充当驱动宏观经济增长的支柱,反而已经成为拖累宏观经济增长表现的主要因素,成为诱发金融风险的重要领域。事实上,我国房地产开发投资增速已经持续下降,拖累城镇固定资产投资增速高位回落。房价滞涨并出现下降,引发民间融资风险集中暴露。特别是房地产业与金融高度联系,房地产市场周期调整将不可避免增加金融领域风险释放可能性。

未来楼市需求整体萎缩。目前,我国城镇居民居住条件极大改善,中等以上收入家庭多拥有两套以上房产,继续增持住宅不动产的意愿受到未来可能征收房产税的影响。中等以下收入家庭有效购买能力不足,更多需要通过保障性住房满足居住需求。这些情况表明,未来我国住宅需求整体萎缩。2014年1-11月,全国房地产开发企业房屋施工面积达到71.13亿平方米,若按照三口之家100平米计算,可以满足大约2.1亿人的居住需求。可见,当前楼市供应完全可以满足首次购房及改善性住房需求。考虑到我国人口结构因素,未来住宅空置、闲置的可能性大为增加。90后人群进入社会后,将在未来继承至少三套房产。

今年我国楼市资金面依然吃紧。虽然当前我国宏观经济面临结构性通货紧缩的挑战,货币政策更加强调“松紧适度”,但这并不意味着货币政策将会过度放水。当然,现代经济金融复杂性决定了货币政策应对结构性通货紧缩的关系可能要比想象中更加复杂。不管怎样,2009年宽松货币政策不可能在再次出现。决策层与市场都已经认识到凯恩斯主义刺激经济的效果递减,过度增加货币供应量不仅无助于宏观经济的增长,反而可能会带来更加严重的经济结构性问题。从资金面供应导向看,今年我国房地产业资金面状况很难会有实质性改观。同时,影子银行风险治理,将引发房地产业表外融资收缩。去年金融管理当局对金融同业业务的规范,影响到房地产业表外融资。日前,监管当局就委托贷款管理征求意见,表明影子银行风险治理力度并未缩小。考虑到我国很多房地产业表外融资主要以商业银行委托贷款形式发放,若委托贷款管理规则颁布实施后,房地产业表外融资或将会出现明显收缩。还有,今年房地产开发企业去库存压力依然很大,资金链条将会更加绷紧。综合各方面因素看,今年我国楼市资金面状况或将依然吃紧。

虽然房地产市场存在显著区域特征,但支撑房地产市场的资金却没有区域性。资金流向主要受到投资回报的影响,相对而言,一线城市土地价格更高,资金时间价值和风险更大,因而需要更高的投资回报。但我国一线城市房价与居民收入与国际不同步接轨,未来房价涨幅也会受限,而今年年初又出现多个地王,未来这些项目的风险值得高度关注。即使是像日本东京、中国香港、台湾等地历史上房价都出现大幅下降,我国一线城市房价能否持续坚挺是一个未知数,一线城市房地产并不是避风港。

影子银行将引爆今年楼市大危机?

朱大鸣博客

日前,国家发改委副主任朱之鑫在首次举行的国务院政策例行吹风会上表示,国内房地产并没有出现危机,房价适当波动是在挤出投机性需求,2015年将稳定住房消费。对此,一些评论认为,如此高的房价,如何稳定消费。

过去的2014年中国楼市出现了神奇的分化状态,一线城市房价依然动力十足,调控压力非常大,像北京和上海这样的大城市,房价早已经超过了一般人的承受能力,能够进入这个市场的,要么是拼了老命透支三代积累的财富买一套小房子,要么是富商官员在投机。

与此同时,中小城市的房价下行压力很大,一些地方变成了鬼城。由于没有足够的就业机会,这些中小城市的房子其实变成了用于过年过节回家居住点,只不过以前在农村,如今在家乡的城镇。

过去的十几年时间内,中国房地产成为经济发展的火车头,在经济增长缺乏动力的情况下,房地产作为资金密集型和劳动密集型混合产业,成为拉动投资与增加就业的火车头。特别是对于城市经济来说,房地产的兴旺发达,可谓对于城市的扩张具有关键性意义。

然而,经过十几年的几乎没有任何像样的回调的房地产市场,日渐显现出其弊端。最重要的弊端是房价暴涨引来宏观调控,调控之后成交量大幅度萎缩,给整个市场运行带来了紊乱。让许多开发企业无法进行有效的开发,并导致企业资金链紧张。如今,宏观调控变得更加隐性,地方政府的支持性政策显然胜过了打压性思路,我们的政策变成了举重运动员,但这些举重运动员的抓举的重量总归是有限的。另一大弊端是房地产已经远离了其居住属性,变成了似乎人人都可以赚钱的金融投机工具,这造成了房地产市场巨大波动,房地产永不下跌的神话刺激了越来越多的资金脱离其他实业领域,造成了经济过度虚拟化。房地产巨大的资金需求刺激了货币超发,刺激了其他领域资金大转移。对于经济影响与居民生活影响最为深刻是提高了企业的生产运营成本与居民的生活成本。一些地方经济出现困难,核心原因就在于生活成本和经营成本大幅度上升,这些成本上升又是房价和地价以及租金抬升的。

同时,过去社会冲突比较激烈的领域就是拆迁与圈地,房地产市场过热导致了社会利益冲突随之火热。半夜熟睡被劫持,然后房屋被拆的消息时不时地爆发出来,围绕着房地产的利益分配暴力冲突不变,严重影响了社会安定,成为危机爆发的突破点。

在过去的几年,银监会对于货币超发或者在监管商业银行倒逼央行的行为的时候,并没有起到关键性的阻止作用,这才怂恿了商业银行一再不为其错配信贷资金负责,这些年积累的风险最典型的反应就是绑架地方债务和房地产市场,通过放大地方债务绑架了整个政策的导向,通过放大房地产泡沫绑架了整个经济增长的方向。基于此,无论是官方或是民间,都不敢轻易抑制这种关系错综复杂的网络传染机制。当下政策所能够做的是对这牵一发而动全身的网络近些切割或有效隔离,才能有效抑制风险沿着这种复杂的传染路径传播风险。

就中国当下风险来看,人们总是看到房地产泡沫的风险较大,然而房地产问题只是一个显在的问题,事实上影子银行风险要比房地产泡沫的风险更大,更容易成为引爆当下金融危机的导火索。大家都在防范的房地产泡沫危机,可能并不能引爆全面的金融危机和经济危机,但围绕着房地产链条众多通道,可能就是引爆危机的导火索。我们都期望中国经济平稳发展,也期望中国楼市泡沫通过适当的途径化解,但还是要防范可能出现的危机。

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