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房价或将逐年跌 一直跌掉80%  

2015-02-27 13:47:54|  分类: 社会生活新闻、轶 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价或将逐年跌 一直跌掉80%

 (2015-02-27 08:03:44)
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房产

谢国忠:房价或将逐年跌 一直跌掉80%

2015年02月15日      

手中有空房应尽快出掉。对于泡沫破裂的具体时间,谢国忠称“房价并不会一下子崩盘,而是会像股市一样,每年掉7%,掉20年,一直跌掉80%。

核心提示:一直“唱衰”中国房地产的独立经济学家谢国忠表示,仍然继续坚持自己的观点,认为当下内地房地产泡沫化严重,手中有空房应尽快出掉。对于泡沫破裂的具体时间,谢国忠称“房价并不会一下子崩盘,而是会像股市一样,每年掉7%,掉20年,一直跌掉80%。”

对于日前在厦门提出的“手中有空房买上卖掉”的观点,谢国忠解释称,现在主要是把空房子问题解决了,买房投资的道理非常简单,当房子的回报率超过5%的时候才可以买入投资,如果是空房子的话,千万不能买。谢国忠认为“当前房子的供应变多,而内地的出生率一直很低,最终房子将会像电冰箱一样,价格越来越低。”

今年5月份以来,内地多个城市的房地产市场开始回暖,一些城市甚至出现“抢房”的景象。对于这种情况,谢国忠说,“今年五月份以来,房地产有一点热起来,去年我写文章的时候就料到这个,房价第一波下来之后,后面会有一个反弹。”屡次预测房地产泡沫破裂具体时间失败的谢国忠此次声称,内地房价的破灭将会是一个长期的过程,将如同股市下跌一样,一直跌掉80%。

据报道,谢国忠认为,土地升值是造成近几年中国经济和房价上涨的动力,而这种升值造就的是一种虚拟的利润。在有些地方,土地价格甚至涨了一百倍。整个浙江的土地价格是英格兰的四倍,宁波郊区的土地一千两百万一亩,平均价格跟东京的价格差不多。

谢国忠:中国经济这几年靠土地升值创造虚拟利润

7月31日下午,独立经济学家谢国忠做客某网站。他一如既往言语犀利,直指中国这几年的经济主要就是靠“放钱”,简单来说就是“搞泡沫而不是创造价值”,由此造成了中国超低的资本回报率。而为防止资本回报率低造成的资本外逃使得经济下滑,中国就靠土地升值来创造虚似的利润。

谢国忠表示中国近十年的经济发展伴随了以惊人速度增加的货币量,这使得中国的劳动者在中国的发展中几无所得。

而近几年的货币政策之所以没有引起货币贬值是因为美国也在大量放钱,而中国货币政策则完全变成内部官僚体系的博弈。

谢国忠直指中国这几年的经济主要就是靠放钱,“放钱是一个重新分配的概念不是创造财富的概念,放钱的话它就是搞泡沫。如果钱多了以后资本回报率一定是下降,所以中国的资本回报率是很低的。”

 

资本回报率低造成的直接结果就是资本外逃,继而经济垮塌,“所以这几年靠的就是土地升值来创造虚拟的利润,让大家套在一个梦里。”谢国忠直言不讳,“土地升值这是中国搞的最严重的地方,土地涨了一百倍,土地的平均价跟东京都的平均价格一样。这不光是货币政策,还有一代人的心态。中国人是地少人多,指的是农业用地,人们把这个对农地的渴望,变成了对房子的渴望。”

以下是现场实录:

原来一般的说如果经济发展,劳工的生产力上升,实际工资也应该上升,实际工资上升就是名义工资上升比物价涨的要快。在中国的这个体制里面货币涨得更快。中国的劳动者在中国的发展当中,是没有所得的,这个存款的话都给通胀顶了,所以你看中国的货币这十年涨了4.5倍,名义的M2涨了4.5倍,实际上我们在M2体系之外的话还有大量货币,有信托、地下钱庄、企业债,银行有表外的增长,所以中国的货币增加是惊人的。

但是货币增加它的限制是什么呢,限制就是汇率,汇率不稳定,汇率增加的话会带来通胀,原来的时候国民政府是大量发货币,大量发货币就引起了高速通胀,当时是一个银子雕筑的,然后它没有银子也没有金子就发了一个金元券,让大家搞了一个名堂,后来被市场一下看破了,就引起了高的通胀,这个政府就垮掉了。

中国这几年的话,货币的政策没有引起贬值,主要就是因为美国大量的放钱,所以大家都在大量放钱的时候,中国这边大量放钱,它那个限制就变小了,所以这个货币政策完全变成内部体制的这样一个博弈形成了。

中国的内部体制的博弈主要是官僚体系里面自己的一个博弈,做官之间的博弈,所以做官之间相互之间当然大家不要作对,你要多少钱,你要多少钱,咱们大家都满足,老李要多少,老三要多少,反正要是不行就印呗,大家都看钱,这个金融就是这样,现在刚刚被限制,没有人给你印了,会受限制了。所以中国的货币政策接下来就看了,如果是继续这样放货币的话会出现大幅的贬值。

对一般的发展中国家来说大幅度贬值都会引起危机的,都会引起一个大的危机。上次降了两次准备金率之后,降了两次息之后,货币的贬值很明显,货币政策现在变得谨慎一点了。如果是下个月以后9月份美国的QE上来之后,压力又放松了,压力又小了一点,小了一点之后的话可能又会减息,又会减少准备金率。

 

中国这几年它的经济主要就是靠放钱,放钱是一个重新分配的概念不是创造财富的概念,创造财富的话你做的事情是有价值,放钱的话它就是搞泡沫,搞泡沫就是把那个钱聚在国内。如果钱多了以后资本回报率一定是下降,所以中国的资本回报率是很低的。

去年国企盈利的能力是4.5个销售额是吧,连世界上大的公司一半都不到,世界上大的公司都有过10%的嘛。上半年盈利下降10%,销售上升10%,在世界上大部分国家是不可思议的事情。像美国这次报的第二季的业绩的话是2.9的营业额的增加,这说明经济很弱,但是它盈利的增加是超过销售额的增加。如果市场经济里面一个公司是为了盈利的话,肯定不可能说是在销售额放大10%的话,会出现这么大盈利的下滑,中国这个体制它不讲资本回报,中国所报的资本回报率数字不一定是准的,因为一个公司的盈利是可以通过会计准则里面有各种各样的算法增减,但是公司真正的盈利是现金流,要看现金是不是朝上走的。

从这一点来说,中国三大石油公司报那么大盈利,现金流从来没有正过,当然你可以说是我们国资借掉了,所以为什么现金流是不稳定的。以后投资有没有效应我们不知道,所以你今天报盈余,明天报亏损,在中国这个公司经常是这样的,在中国大的国企里面有两家公司常常玩这个游戏,一个是中国移动,因为它投资不需要太多,网络都铺好了,所以现金的话天天涨。中国神华是因为它资源好,开采成本低,它也天天现金流常常跑,所以中国的资本回报率非常低。

资本回报率低的话,钱会跑的嘛,钱会跑的话,经济不就是垮下来了嘛,所以这几年靠的就是土地升值来创造虚拟的利润,让大家套在那边一个梦,土地升值这是中国搞的最严重的地方,土地涨了一百倍,它土地的平均价跟东京都的平均价格一样。它一千两百万一亩地的话,是在宁波的郊区,浙江的土地价格是英格兰大约四倍。这不光是货币政策,还有一代人的心态。中国人是地少人多,指的是农业用地,地少人多,它把这个对农地的渴望,变成了对房子的渴望。

谢国忠看空中国楼市 购房者陷入买房的纠结

“别急,有点乱,有点乱啊!”小品《卖拐》中范伟这句台词或许能反映近期许多购房者的心态:一边是不断爆出的销售量和价位的上涨信息,一边是监管部门不断强调房产调控绝不放松的信誓旦旦;如此的“乱花渐欲迷人眼”,这房子买还是不买纠结在心头。

这不,有明白人来给大家支招了。“千万别买房子,有空房子赶快卖掉!”中国房地产最着名的唱空者、独立经济学家谢国忠日前依旧秉持悲观论调。他认为目前市场形势有点转变,“应该赶快出手卖掉,不应再做发财的梦,现在把房子卖了,一辈子开心”。熟知房产市场的人都知道,谢老师历来看空中国楼市,所以抛出以上言论并不“惊世骇俗”。

 

不知谢老师此话是说给炒房人听的,还是在吓唬买房者?反正,有网友表示,“听信谢国忠的话,一辈子都不会去买房,因为你一直都在等待房价跌一半”。不过,笔者想问的是,谢老师一边呼吁大家别买房,一边又苦口婆心地劝赶紧卖房,那么,这房子究竟该卖给谁?所以,在购房这件事上,还是量力而行为主,而对刚需来说,只要在经济承受能力之内,什么时候买都是合适的。

房子的事,不仅让购房者纠结,也让房产相关行业颇受影响。由于房产市场不旺,受其拖累,钢铁生产及销售行业经营惨淡。据报道,随着钢材价格的连续走低,全国的钢企亏损情况加剧,“一斤钢材价不及一颗白菜价”的情况已经出现。

笔者也曾对西安的钢材经销企业做过一番调查,结果是多数经销商的日子都不好过。好消息是,据媒体报道,工信部正在酝酿对钢铁行业重新开始实施“以产顶进”政策的方案。该政策下,经过批准的钢铁企业,以不含税价格销售给加工出口企业用于加工生产出口产品的“加工出口专用钢材”,实行全额退(或免抵)17%增值税。

之所以说这是个好消息,意义在于,经济困境之下,监管层已经开始考虑出台实质性措施,或许这正是“黎明”即将到来前的信号。

现在卖房幸福一生? 谢国忠看跌房价引争议

近日,独立经济学家谢国忠再次语出惊人,称现在把房子卖了幸福一辈子。这一论断迅速引来其他看多人士反对。

在厦门大学的EMBA鼓浪屿名家论坛上,谢国忠表示,如果以房价与收入比算的话,中国的房价在全世界是最高的,中国香港的房价也高,但是房价收入比是15倍,而发达国家只有6倍,而中国北京、上海的房价收入比已经是二三十倍。

“2020年已经不远了,2015年中国社会将进入老龄化阶段,到2020年人口将会下降,人口下降,那么房地产的繁荣会一去不复返,房价永远是下降的。现在没有必要去买房子冒险,不要做发财的梦,现在把房子卖了一辈子开心。”

这一论断迅速引来反弹,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,用人口规模这一说法来简单预测房价走势不靠谱。杨红旭预测,如果按每年城镇化率提高0.8%计算,则2015年到2027年,每年的城镇购房适龄人口都在2.45亿左右的水平。这就意味着,未来15年住宅需求仍将保持总体旺盛的状态,并非谢国忠所谓的“人口总量一下降,房价只会跌不会涨”。

北师大房地产研究中心主任董潘表示,近两年谢国忠一直说未来房价会下跌50%。而自己一直劝需要又买得起的尽快买,因为高速增长还未结束,早买比晚买强。一些犹豫者特意去清华、北大听其讲课,听完都买了。董潘最后宣称:“历史已验证我是对的他是错的,未来会重复验证这个结论!”

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